2月以来的宅地市场，从奥体水电新村、望江海潮TOD、蒋村低密接连挂牌，我们可以合理推想3月底土拍的火爆程度，地王们将接连冠冕。新房市场也是如此，丁桥的叠墅可能要6万起步，申花庆隆的高层可能需要200方才能入门、叠墅16万起步，奥体望阙南的叠墅可能10万起步，滨江寰宇西可能12万起步。

热闹后的欢愉是别人的，因为在新房市场核心与改善开始结伴同行。在受够了卖郊区的房子被嫌弃到失去自信后，却发现普通人想要参与到城市核心项目中去的路径，只有老破小是相对稳妥的。

核心地段上的负资产

“地段地段还是地段”，祖师爷的这句名言一直来都被房产投资者奉为圭臬。当我们打开二手房APP，就会发现与单价3万的大塘新村一路之隔的武林壹号，是11万起步。同样的情况存在于凤鸣苑与凤起潮鸣、望江新园与御潮府、闸弄口新村与滨江华家池、婺江家园与翡翠海岸、庆隆苑与金茂府、迎春北苑与晓风印月等板块之中。

数字没有犯错，市场的定价比将核心地段上老破小的不值钱照应得如此清晰化、事实化。

土地价值幻觉是老破小的第一个投资陷阱。

以往在聊及老破小的时候我们会说，超过20年的房子其地表建筑残值低，价格等同土地价格。新房市场，面粉贵过面包是常态，但若掰开二手房市场里那些临近过期或者已经过期的面包，就会发现它的面粉已经不值钱了。

老破小斑驳经过岁月腌渍后的外立面与龟裂的地面，是它带给我们的第一印象。建于上个世纪的很多楼房很多都是砖混的预制板结构。在房龄超过20年后，主体本身会开始面临建筑结构老化的问题，如墙体开裂、管道锈蚀等。这些因素直接影响居住的安全与舒适程度。当年作为单位宿舍或者福利分房的房子在户型、层高、采光等方面也会相对将就，给新住户在装修改善等方面带来难度。
当前杭州的老破小基本没有专业物业公司进驻，以社区托管为主。缺少管理与维护的小区公共设施陈旧、绿化率低、停车也难，甚至在治安等方面也都存在些许隐患。甚至老破小的买卖都会遭到银行的拒贷或要求提高首付成数。

建筑折旧与功能贬值是老破小的基本面。

即便如此，在地段地段还是地段的方针指领下，在过去这些年还是有不少投资者将老破小纳入了投资组合之中。

2016年，杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，积极响应全国性棚改计划，满城尽是拆迁户。

拆迁等于暴富成了当时的共识，但靠运气赚的钱也容易凭实力套回去。如某快报旗下房产媒体在2018年11月发布了《朝晖终于要拆了!下手“老破小”,秘笈看这里!》，一时间以朝晖为代表的老破小奇货可居。

结果仅是朝晖一区的3幢沿街房屋因城市地铁建设需要涉及了拆迁。截止当前，朝晖的这些老小区也还没有动迁的实际进展。如果是2018年奔着拆迁而去，在这个暴富预期的支配下，欲罢而又不能的现状还是挺磨人的。

“地段失灵”现象主要是受到了土地价值释放成本的影响。逻辑上城市核心区的土地具有不可复制性没事一种稀缺资源。拆除“大塘新村”再造一个“武林壹号“不是难事，难在怎么拆除“大塘新村“。
首先要看政策条件。

全国性棚改已经告以段落，当前的政策是：改造优先于拆迁，严格管控大拆大建。住建部等部委多次强调“严禁随意拆除老建筑、搬迁居民。”老旧小区改造与城中村改造分属不同政策范畴。城中村可能涉及拆除重建，而老旧小区更多是通过修缮提升功能，除了地铁等市政建设要求之外，自身的拆迁机会是不多的。

还要看城市进程。

老破小一般都位于城市的中心区域，土地本身是具有价值的，但价值的释放是需要成本的。开发商在拿地之前，都会根据容积率推算楼面价，结合拆除成本、来评估重建利润空间。所以更倾向接力完成前期拆迁，达到三通一平具备直接建设条件的土地，很少参与到一级开发阶段。

当然最重要的是民意，拆迁工作的主旋律是众口难调。

很多人视拆迁为暴富，若补偿标准无法满足这些高预期，拆迁计划就容易反复搁浅。当下地方财政普遍吃紧，虽然可以通过PPP等模式进行征地补偿款的融资，但所涉及体量要求又会远超一个普通老小区的规模。

综上，老破小的拆迁所涉及的城市扩张逻辑与房地产投资测算反而又与单个小区的关联是不大的。老破小能不能拆迁看的不是小区本身怎么样，而是看小区处于怎样的城市进程之中，是被潮流推动还是被时代遗忘。

成见，指基于既有经验或主观偏好形成的固定化、片面化的看法，通常带有先入为主的特点。它源于信息不对称与思维惯性，容易导致认知偏差。

朝晖小区那些“博拆迁”投资者的成见是：“老破小=必拆=高补偿”，忽视政策风向转变与决策周期的不确定性，属于激进的成见。认为老破小升值潜力低、转手困难、没有价值的观点又属于保守的成见。

成见是认知的“舒适区陷阱”。

基于这样的现实情况与市场成见，老破小逐渐演化为城市发展过程中的老年斑，不动产资产板块里的ST。

潜力资产

上面的内容我们讨论了老破小的定价之所以会低于土地价值，主要原因在于政策层面全国性棚改结束、经济层面土地价值释放难度大、实用层面建筑折旧与功能贬值。

本月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示在民生项目方面，按照政府工作报告的部署着力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；

二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，在去年新增100万套，继续扩大改造规模；

三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦一老一小，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施儿童活动场地。

在自主更新方面，杭州已经有了实践经验。浙工新村的顺利交房，不仅是全国老旧小区自主更新的破冰典范，也是政府”让利于民”的民生答卷。

项目总投入5.3亿元，创新采用”居民自筹+政府托底”的资金共担模式，通过居民自发筹集4.7亿元资金再配以政府0.6亿元专项保障资金的补位的方式完成资金筹措。

在产权置换环节，居民既可保持原有居住面积，仅需承担每平方米1350元的建安成本；也可选择以每户20平方米、单价3.45万元的价格进行改善型扩面。让每户居民都参与到项目的开发之中，自己做自己的开发商，实现了个人利益与社会效益的最大化。

其次是绝对核心区块的土地，其稀缺性具备长期抗跌性。

虽然政策导向从“大拆大建”切换为“留改拆并举”，但绝对核心区低容积率的老破小仍可能因为土地的高效利用需求被纳入拆迁范围。如西湖时代的城市核心是武林广场，附近的原电车公司通过拆迁建成了杭州中心，百井坊地块通过拆迁建成了恒隆广场。

近日在与客户金先生交流老破小投资策略时，他分享了为何在近江置业的思路。金先生两口子从事跨境电商业务，对通勤的要求相对较低，置业需求会更多考虑板块的保值与发展潜力。

说在某次刷房产直播的时候，看到了这张板块热力图，被红色包围的近江像一块金子吸引了他的目光，这是核心中的核心啊。

但在实际考察了几次后，发热的头脑倒是清醒了很多。与周边的豪宅林立不同，近江板块的小区以老破小为主，较高的人口密度对应了较大的拆迁难度，得出不具备投资的结论。

冷静不等于放弃。持续关注与更多了解之后，金先生又发现了近江板块的隐藏价值：学区红利与自主更新可能性。

虽然自己的孩子已经高中在读，但非常认可学区的重要性及对房价的影响。近江板块对口的崇文小学前身是杭州顶级的民办小学崇文实验学校，该校保留了包括原民办学校包括特级教师团队在内的核心师资体系、延续了”新班级教育”等创新模式的课程架构，实现了民转公过程中优质教育资源的平移。

划片区域内上世纪90年代住宅如世纪坊等小区成交均价仅2.5-3万元/㎡左右，较文教区传统名校5-7万元/㎡左右的价格形成明显的价格倒挂，随着学校作为公办学校在市场实名度的逐年增加，必将带来价值重估的动作，学区的红利将在3-5年后得到释放，这个过程存在套利机会。

同时浙工新村与马塍雅苑等的案例也启蒙了老破小原拆原建的思想，像近江这种毗邻城市核心的板块，获得拆迁补偿搬到他处反倒没有原拆原建来的有吸引力。想象一下，拆建后的小区那是江北岸能在客厅朝南观景的一线江景房！

需要特别说明的是：金先生的观点仅代表他的个人判断，其关于近江板块为核心中的核心，崇文小学存在学区红利等观点均为主观臆测；特别是相关老破小的原拆原建预期更没有事实依据。可定义为个人“成见”，仅供板块筛选思路参考，切勿对号入座。

之所以房地产市场会陷入当前的境况，与过往粗放式的大开大合有一定关系。像上面的某大某湖天下，仅仅造了一个大门，就可以通过预售将设计图中的房子卖光。我们不去讨论宏观面上监管、制度等方面因为发展阶段不完善的问题。但是过去这些年因为这些开发商的暴雷对实体经济与消费信心的冲击是实打实的前所未有。
也让我们在痛定思痛后明白，投资房产在选对城市、选对板块、选对开发商、选对产品等方面的重要性。

一方面是土拍市场上地王们不断地上演面粉贵过面包的戏码，一方面是城市老破小的持续ST化。若无法或者暂时没有能力去参与新房市场的投资，那么我们就需要思考老破小的标的策略以及如何借鉴优质产品的哪些优点。

地段为王的逻辑只是本身是准确的，老破小与周边的豪宅共享城市在交通、商业、医疗等方面得配套，这些都是有价值的。

在新一轮政策红利的驱动下，老旧小区在通过基础设施更新（供水、供电、燃气）、电梯加装、绿化提升、立体车位增加等方式在一定程度上提升了居住品质。同时鼓励居民自主改造老破小，通过政策托底也降低了改造过程中的不确定性，相关资产的价值预期自然而然的就得到了明确的提升。

相关政策已经明确城市发展的中心将由增量扩张切换到存量更新。那么通过老破小的自主更新就可以同步带动建筑、装修、家居等产业链发展，通过以多点带面的方式形成新的经济增长点。

改造后的小区就不再是核心板块上被嫌弃的负资产了，其与周边豪宅的倒挂比就能得到缩减。同时地缘上核心区域所承接的租房需求，依托于低总价的成本优势就实现了比周边豪宅更好的租金回报率，这种产品就开始符合长线稳健投资的要求了。

把周期拉长，随着城市更新的不断深化，这类老破小有望从“价格洼地”跃升到“价值高地”，实现ST“摘帽”。