在夏至未至的当夏，天气要热起来了，是我们本能的预知。

以楼市、房价、老破小、学区房为主语，复苏、疯抢、暴涨为修辞的标题已开始频频出现在大部分的信息渠道里。

我们可以从经纪人的朋友圈看到签约中心的一位难求，也可以通过数据看到二手房成交量的连续3个月突破7000套。

这是我们所乐见的，沉寂了太久的市场需要来点喧哗。

想当然的想法

在之前《诓论房地产市场的底》这篇推文里，我们曾聊过三道红线止住了楼市上涨的步伐，但其也在实质上解除了多年来因为美元降息、流动性泛滥背景下，通过加杠杆等投机行为所积累的系统性风险。

我们必须承认市场仍然还是不成熟的，一放就乱、一抓就si的情况依旧存在。调转向下的行情除了释放压力也带动了情绪，再叠加yiqing等不可控因素后，整个市场又陷入了新的困境。

一些市场经济下的规则在极端的行情下，容易掀起新的风险潮。如房价的不断下跌带动了抵押物价值的重估，发生了银行要求补足担保额的情况。年初法拍市场因此备受关注。

经由多轮救市，市场得以通过以价换量的方式获得成交量。但企稳的必要性不是为了建立上涨的共识，而是出于排除风险的现实需要。

甚至不得不为此修改一些规则。首付比例、首付的认定标准、限购的条件等等。甚至部分银行开始允许存量房贷在一定周期（一般3年左右）内“先息后本”。

在海外的市场有一种特定的置业方式，叫做Downsize。顾名思义就是通过缩小尺寸来进行反向置业，主要存在于成熟市场的养老房产领域。通过将郊区的大房子换成市区的小房子，将差额换成现金用以养老。

这个思路，稍做变形就给了那些原本已经处于风险端的房产持有者以自救机会。通过合理的运用规则，如将房产卖给特定对象，即可将过往的高利率切换为当下的低利率，将原本的高首付变成低首付。获取流动资金，实现财务风险的转移。

除了高息高首付的存量房贷款，当下接近3%的商贷利率对过往只能通过经营贷来降低利息成本的群体同样充满吸引力。

这部分置换有多少数量，很难有准确的评估，但可以通过特性数据的变化进行揣测，如自主交易比例。

上图为五月份西湖区二手房各经纪品牌的网签占比数据，我们可以看到自助交易的均值几近20%，远超正常值。所以“想当然”的认为这突然多出来的部分包含了这些自救行为。

这类交易存在税费等交易成本，不到非不得已不会轻易采用，所以不具备长期的持续性。

切身的体会

多轮的救市下来，再强的定力也很难顶住诱惑。所以基本上，每轮救市都会直接带动一波刚需进场。

先发有先发的优势，如优先选择权。户型、楼层、业主心态良好的房源也都在一波又一波的救市中被去化掉。

现在的市场，挂牌量依旧在持续增加，但是能被定义为“好房”的房源在急剧减少。议价的难度系数也在几何式增加。

<一>

以上为一位SVIP客户正在推进单子的沟通节选。该房源的楼层、户型、区位、车位配套等方面均相对理想，但定价却是所谓一口价。

开局就碰上一张铁嘴，处境相当被动。

连客户也开始抱怨：又是被打败的一天。何以破局？唯有迎难而上，实现突破。

<二>

以上为另一位仍在场外观望的SVIP客户。我们留意到某小区同单元同户型不同楼层的两套房子，成交价相差了90万有余。

现在是到了不得不追涨才能买到房子的时候了吗？显然不应该是。

这就是博弈点了。是愿意加价买，还是在新增的挂牌里等性价比更高的再买。

答案很明确，挂牌仍在持续增加。只要不心急，只要对逼单免疫。就能以满意的价格买到心仪的房子，等等又何妨？

写这篇稿子，是有点纠结的。与各学区合作经纪人沟通后，得到的答复都是最近的成交依旧如火如荼，较难放缓。所以本篇的观点以个人的主观臆断为主，非基于市场数据的支撑。

以价换量的大量入市应以质为基础。如果缺少了质量，做下修整等等好房又有何妨？

别弄反了，现在是买家市场！