我们在9月22日的《简单聊一聊》里曾聊到行情将进入“通缩背景下历史的垃圾时间”。谁曾想两天后的24号便有了部长级金融支持经济高质量发展有关情况的发布会，再两天后的政治局会议继续释放更加积极的刺激信号。代表了经济晴雨表的股市哪里受得了这种情况，直接开启了史诗般跳着涨的行情，短短几个交易日便上拉了近千点。

与股市同步的，是各地楼市也在政策层面作出了积极回应。10月9日，杭州正式发文取消新房限价。

短短几天，金融的货币政策，市场的运行逻辑与规则都发生了本质的改变与转向。

估计周杰伦见了也得哼上一句：爱情来的太快就像龙卷风…

这些年的我们，每时每刻都在见证历史。由近及远，来聊一聊限价的取消，以及股市和楼市的互动关系。

限价

9日政策发布后，我们已经在各种渠道看到了各样的解读。但知其然而不知所以然的这些解读推送，会有被强行喂饭的感觉。

既然限价政策的影响将如此深远，我们是不是应该花点时间来厘清它的来龙去脉，再形成自己对政策独立见解呢？

限价政策的由来，无法详细考证。所以市面上都会笼统的说限价是一个横亘了七年之久的政策。

那么为什么近些年来市场上关于取消限价的呼声已久，为什么地方政府始终没有取消限价？又为什么9月26日的政治局会议的精神才作出指导，各地便马上积极响应。由此可见，实非不想，而是不能。限价政策是一个非明文但层级远高于市一级权限的政策。

7年前2016年的历史背景，是这样的：

2015年，我们的股票市场经历了一次严重的股灾，股指从5100余点持续下落到了2600余点。跌的尽兴的时候甚至是动不动的千股跌停、千股停牌、千股复牌以及千股连续跌停。记得当时有部叫《花千骨》电视剧正在上映，花千骨也便成了滑千股，甚至不少股民开始寄希望于电视剧剧终能止住下跌，当然结果也是事与愿违。

因为2015年的连续暴跌，带动相关部门推出了熔断机制。结果不是很成熟的市场显然不能适应这种舶来品政策。2016年开年首个交易日便触发熔断，然后就是不断的触发熔断，股灾有了2.0版本。

显然，严重的股灾对经济的发展会产生消极的影响，叠加2011-2014年间持续的房地产市场调控，楼市开始呈现出库存积压严重，市场交投极度低迷的情况。

在2015年底的中央经济工作会议上，相关部门提出房地产去库存的政策，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。同时以宽松的货币政策、全国大致600万套的棚改货币化安置进行配合。

货币化安置的实行直接为市场注入的大量流动性，快速解决了商品房去库存的问题。慢慢地去库存演变为了一场始于一线城市的房产投资热潮，席卷全国的房地产市场。

无论是股市还是楼市，一但财富效应开始蔓延，市场的规模就会几何式膨胀。不成熟的市场，一管就si，一放就乱的情况依旧存在。市场开始走到失控的边缘。人造的牛市，又需要人为的政策来加以约束。

谁也不知道，2016年9月30日，除了住建部之外，到底还有哪些部委，哪个层级的哪些人参加了一次什么会。

但是自9月30日起，全国各地开始陆续出台以“限”为主的调控政策。工具箱里多出了除过往的限购、限贷以外更为苛刻的调控手段–限价。

在全民炒房的2016年，整个市场的价格形成了巨大的抬升惯性。此时出台的限价政策，是符合当时的发展规律的。通过行政手段干预市场，以空间换时间，间接拉长市场的上涨周期，降低了房地产市场价格急剧上涨引发系统性金融风险的概率。

是药三分毒，限价政策的确对遏制房价快速上涨起到了一定的积极作用，但也产生了不少消极影响。

如导致了市场信号的消失。当下我们的市场之所以如此羸弱，时至今日才取消限价也正是限价政策导致市场信号消失所致。

如产生了新房与二手房的价格双轨。限价限制了新房的价格但无法显示二手房的价格，导致了价差的出现。在任何市场，价差就是利润产出的根本。在摇号之前，价差带来了倒买倒卖、带来了权利寻租。在摇号之后，价差也带来了投机的盛行，特别讽刺的就是红盘成了富裕的社保巨子们的博彩局。

所以限价部分仅适用于上行市场，对于近些年的熊市而言，只剩下何时取消的一个问题。消失的市场信号让决策层无法及时判断市场所处的阶段。

取消限价后的市场，可以直接看到的影响有：

1、市场化将得到回归

有了自主定价权的开发商会更有动力去打造产品，通过产品力来突破价格空间。取消限价后的商品房在品质上应该会有明显的提升，从而将定价机制回归到以板块发展潜力、楼盘自身定位、市场供需关系所共同决定的市场化环境之中。

只是历经这些年的风雨蹉跎，气息尚存的开发商们是否还能有心有力的投入到新一轮的市场开发之中？

2、市场将开始分化

多样化是市场的本色。强行的一刀切意志可能在短期内约束市场的方向，但长期的控制就会导致市场的僵化，流动性消失。放开限价后原本限价偏低如奥体、滨江、钱江新城等核心板块因为存在明显价格差，本轮限价放开后一二手间的剪刀差将快速闭拢，这些板块的新房定价将以「价格灯塔」作为龙头示范。

本次政策采用的是政策衔接过程中的常用“老人老办法，新人新办法”。可以想当然的推断，市面上仅剩的几个红盘，会因为摇号不再受社保限制，稀缺的倒挂空间将受到狂热追捧，毕竟热钱永不眠。

除此之外，低密产品如合院、排屋（住宅用地容积率不得低于1.0的限墅令暂时还没有解除）的自主定价也会带动产品价格体系不断分化。

当然，最先开始暖场的，应该是“地王”的再现江湖。

3、救海量次新房于水火

市场基于预期进行估值与定价。在原本的预期中，钱二、申花、奥体等板块的次新房甚至整个二手房市场会因为海量交付而承压。特别是待交付的次新房与存量房之间是存在明显的竞争关系的。

随着限价的放开，接下来开发的新房价格必然会高于先前的限价楼盘，在一定程度上间接缓冲大量供应带来的价格冲击。当然，这些只是推论，事实上限价时期降本增效的房子能受到市场多少的欢迎，还有待检验。

股市与楼市

作为一根06年入市，好的时候混迹过私募基金，差的时候也买过爆雷股的老韭菜，结合这些年从事房产咨询的工作经验，一起来聊一聊股市与楼市、以及这次会不会不一样这两个话题。

股市与楼市

对于我们普通人来说，想要实现家庭资产的保值与增值是不容易的。一来除了利率逐年下降的存款外，其他各种回报率相对稳定的路径基本都会惦记我们的本金。二来你不理财财不理你的观念又在能动性较强的8090后群体得到启蒙，好强的我们都想通过收益来证明自己的与众不同。这个时候，能蓄水的也就股市与楼市这两个池子。

与专业机构不同，我们的投资动作存在一定的主观性与随机性，最后决定成绩的还是行情。好的时候全是股神，差的时候都不吭声。所以有时候股市是大A，有时候也是缅A。

股市与楼市对于大部分人来说，主要的差异就是持有周期，或者说是交易频率。因为在熊市里，很多人被套了就趴着不动，持有周期也可能相对较长。

按交易频率来分可能会更加确切一点。对大多人而言，股市是频繁交易的短期市场，楼市是周期相对较长的长期市场。

就普遍的认识，两者的关系应该是正相关。股市先于楼市启动，通过股票的上涨形成财富效应，获利了结的资金进入楼市购置不动产，两者相辅相成形成上升螺旋。这种市场环境基于的是整体基本面相对良好且流动性充沛。要找案例的话，应该是08年金融危机期间11月的四万亿救市后的行情。当年国常会推出的《研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施》，经匡算后的投资规模为4万亿元，史称四万亿救市。4万亿流动性的注入直接激活了市场的信心，带动了股市与楼市的双双回暖，在趋势上呈现同向性，彼此互为共振。

但在经济环境不好的时候，股市与楼市就呈现了竞争的关系。有限的资金只能投入到其中一个市场，或者因为预期的不同需要将资产从其中一个市场切换到另外一个市场，卖房炒股与卖房置业只能二选一。如15-16年间，特别是开启棚改后，楼市快速回暖，股市不见经传，特别是本身已经经过15年一轮迷你牛市后，很多投资者便选择了卖房置业，两个市场呈现出相互替代的现象，像跷跷板的两端，此起彼伏。

都说历史会惊人的相似，但不会简单重复，当前我们又站到新一轮周期的谷底。

这一次会不会不一样

个人意志与时代潮流，两个词放在一起能让我们立马有一种宿命感。这几年我们经历了太多无法以个人意志为转移的时代事件。

那么这一次，会不会不一样？都说骗我可以，但要注意次数。

2015年4月21日某民日报刊文“4000点才是A股牛市的开端”。然后从6月15日开始到8月底短短52个交易日里就有了17次的千股跌停。

2023年8月3日，经济某报刊文《让居民通过股票基金也能赚到钱》，基本上那时候进场的都还没有解套。

信心是最值钱的，它建立在信任之上。一次又一次在地板掉入地下室之后，几乎所有的股民都已经入惊弓之鸟，哪怕是新股民也目染了这些年来的风险教育。

于无声处听惊雷，乐观点看的话，这一次可能真的会不一样。之前都以媒体的鼓动为主，属于唱多。

这次显然是诚意十足，开场就刷了一只火箭带动气氛。9月25日上午，中国人民jiefang军火箭军向太平洋相关公海海域，成功发射1发携载训练模拟弹头的洲际弹道导弹，准确落入预定海域。这是自1980年5月dongfeng五号导弹全程飞行试验以来，我国时隔44年再次进行洲际弹道导弹全射程实弹测试。

然后又有来自国家部委以及最高领导层的背书，且实质的推出了一系列的举措，属于做多。

一支穿云箭，千军万马来相见，股指也直接上窜千点以表诚意。

下注国运、全仓猛干之类的激情词汇在这种时候看看，打打鸡血无可厚非，重点是当前的市场，我们应该怎么去定义它。结合当下的国内与国际形势，通过那支穿云箭，的确为市场注入了强心剂：中国资产，是相对安全的，国家有能力保护你的资产安全。时机的选择还是到位的。

同时在乐观的理解里，这算是QE的一种。我们不能大水漫灌给所有人发钱，但是可以通过股市定向发钱，再通过盈利后的套现给其他消费市场注入流动性。即通过诸如5000亿互换便利等定向输入，通过适当的杠杠来推动股市上行，做高股民资产水平，进而修复这些年来急剧恶化的居民资产负债表，逐步提升信心来带动消费水平。

按这个逻辑，应该还是会有一段相对安全的上升通道可供参与。当然在实际操作上，除非是懂量化交易，可以自己编写反人性的程序化策略，否则尽量不要频繁做短线，好股要靠捂，在多头市场里股票的上涨与主题风格的切换存在混沌的随机性，个人投资者很难每次精准踏对节奏。只有适当的将短线做长，才能让利润奔跑，吃到更多的利润。特别需要注意不要迷信技术指标，套牢的陷阱与突破的机会往往藏在那些看似应该相反的走势里。如果是打算长期投资打算做耐心资本。那就需要加深对盘面的理解，将长线短做，通过技术分析与操作来不断摊底成本以获得更多的筹码。

当然，这一切都基于这一次真的不一样的基础之上。

学区房等二手市场

限价解除主要影响的是新房市场，股市躁动与中国资产概念的问世是金融市场。总体而言与二手房市场存在一定的关联与互动，在影响上会稍显滞后。

在限价部分我们聊到接下来的新房价格将会涨价，核心地段的次新房也会涨价，还会地王的出现，仿佛回到牛市。

这些情况的确都会在接下来的市场中出现，是没有疑问的。但是接下来的市场如果真能回归，那必然不再是一个整齐划一齐齐上涨的市场，它必然会是一个分化的市场。

如果说限价时代的市场价格呈现出一种梯形态势的话，限价解除后的市场只是回归了三角的金字塔形，有改善的塔尖也有刚需的中端和入门的尾端。供需关系决定了头部的上行与尾部的下沉。

学区房市场是一个小体量的中继市场。一直来通过持续的入学与不断地毕业来维持供需平衡，在市场表现好的年份掺杂一些投资与投机需求。经过这些年的价格下行，市场的价格整体都已经非常合理。

价格合理不代表一定需要通过涨价来调节供需关系。接下来受新房以及核心板块次新房涨价的影响，必然会出现包括学区房在内的部分二手房业主的跳价情况。其实出现跳价也是正常的，活跃的市场总比僵化的市场更符合经济流通的需求。而且涨价了也需要有人愿意接盘才行，在供大于求且实际几倍于求的大环境下，跳价只是将原本好不容易获得的成交机会拱手相让而已。平常心看待，市场会教育这些读不懂“止跌回稳”含义的人。

积极关注，冷静思考，果断行动。

祝在各位接下来的市场里都有好的斩获。