转眼来到2月底，才发现已好久没跟大家聊一聊了。

除去偷懒因素，主要还是当前的市场，基本还是延续了之前的判断。

虽然会有房贷利率下降、甚至部分城市首付比例降低等星火闪现，但在房地产税与民转公这类大政策的强势预期下，无论是整体的二手房市场还是倍受关注的学区房市场，都难言起色。

很多人翘盼的3月小阳春。基本上，很难。

作为人口持续流入的新一线城市，新杭州人不是没有购买力，而是一般都不敢行差踏错。对普通家庭而言，买房是一生中需要做的足够影响人生轨迹的几个重大决定之一。

所以当前的市场既不是牛市，也不是熊市，而是进入了观望市。

站在历史大变革前夕，如若无法看穿迷雾，等一等也许是最明智的。

无论是房地产税还是民转公，终将踏雾而来。

01 欲言又止

其实不止我们普通人，相关的基层部门，也都对房地产税或民转公无法准确拿捏。

如厦门市统计局，于本年1月26日发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》，文中提及“要求做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”。

该文发布后引起了较大的舆论波动。很快，在发布2天后做了删除。

又或者上海市宝山区教育局在年后印发了《上海市宝山区教育局2022年工作意见》，文中提及“将民办教育在校生总数严格控制在5%以内”，而当前上海小升初的民办在校生比例大致在15%左右。

发布后又是舆情汹涌，不过宝山区教育局没有选择删除，而是做了编辑。小编通过网页历史快照对照了两者的变化。

我们都知道，相关职能部门政策文件的行文，都是很审慎的，且发文与发布之间也都有较长的时间间隔，基本不会有错发误发的可能。

无论是厦门是统计局关于房地产税的相关分析还是宝山区教育局关于控制民办在校生占比的工作意见，都只是希望对当地的相关工作给出指导，却没想会在全国快速发酵。

回到hangzhou，无论这些自媒体如何自嗨，一会说学军文渊要民转公一会爆采荷实验学校将民转公，相关部门就是不表态。只会就该类问题答复道：已把相关信息上报至上级部门，关于此类民办学校后期的处理与转型，等待上级部门的进一步通知。全是智慧。

这类兹事体大的重磅消息，哪怕民间与官方都有了预期也需要足够权威的高层部门正式发文方能为准。不断吹风，为的就是在真正实施的时候大家都能有所准备，实现平稳过渡。

02 民办崛起

关于房地产税，话题太大，小编自觉能力不够，无法有效输出观点。本篇还是聊个小点的：如民转公后的民办学校，将何去何从。

打个预防针：小编关注的主要方向，一直来都是公办学校。在民办学校方面投入的时间并没有太多，收集的信息也必然不够全面。本文所列观点，只是小编个人一些不成熟的看法，供大家批判性阅读，请勿对号入座。

关于民转公后民办学校的何去何从，市场上的观点基本都是：“民办就此消亡”。

小编不以为然。

在了解这些可能转为公办学校的民办学校过程中，小编渐渐觉得，民转公施行后，剩下的民办学校将迎来自公民公招后的重大转机，然后强势崛起。

用一个词概括，就是：剩者为王。

我们都有看到，最近这两年杭州的民办学校过的是很不如意。自从公民同招之后，一方面生源因为锁区摇号而无法掐尖；二来部分在编的优秀师资因为相关政策需要回流到公办学校。

在生源与师资的戴维斯双杀下，原本光鲜的民办学校像极了落毛的凤凰，不再是广大适龄家庭教育规划的首选项。

前戏做的这么足。那么，支撑民办学校涅槃的论据到底是什么？

失之东隅，收之桑榆。

民办学校的口碑曾因为失去了优质的师资和生源而陨落也会因为优秀师资与生源的回归而崛起。

首先是师资。

在编教师回流公办学校，是形势比人强，改变不了。那么优秀的师资来自哪里？

“生活就像一盒巧克力你永远不知道会得到怎样的惊喜。” ——《阿甘正传》

2021年轰轰烈烈的双减政策，基本上将校外培训行业给“减”了。事实上培训机构不仅提高了孩子们的分数线，也培育了很多优秀的教师，甚至名师。

这些教师虽然优秀，但基本都还比较年轻，大多会在近几年结婚或者已经结婚，然后承受来自柴米油盐房贷车贷的压力。所以，他们有尽快找到门路继续维持较高的收入的需求。

而师资正在枯竭的民办学校，成了不错的去处。

仅新东方，据发布的年报显示，整个2021年共辞退了6万人。

僧多粥少，民办学校有的挑。

当然，对于优秀的教师来说，民办学校开出的OFFER也是很有诚意的：

如文澜中学的招聘信息所示，高级教师年薪50万元，一级教师45万元，二级教师40万元。据小编了解，杭州公办中学普通教师的年薪基本为20万元左右。

去40万1年的民办还是20万的公办，可能不同需求的老师会有不同的选择。但40万与20万年薪里折射出的，也是公民办学校之间的师资配比与工作量级的成倍差异。

其次是生源。

上文的相关文件曾提及：将民办教育在校生总数严格控制在5%以内。也就是民转公之后，民办学校的在校生数量将急剧缩小，这其中极可能还包括了如娃哈哈双语、云谷、惠立等走体制外路线民办学校所占的份额。

与很多人关注顶级民办学校周边房产，打算下注其民转公博所谓新生学区房不同。在小编看来，中下游部分的民办学校大概率会快速转为公办，但部分顶级的民办学校将存留，作为满足不同家庭多样化教育需求的出口。

这部分留存的民办学校，将带着民办学校最后的尊严而崛起；且公民同招政策下的摇号，也会慢慢地再次显现“掐尖”的筛选功能。

此话怎讲？

随着名校集团化办学以及大量民办学校转为公办的历史性进城，杭城优质的教育资源将快速扁平化，当前诸多名校N年的落户年限都将逐年退潮。

届时，如果家门口的好学校不再爆表，谁都又会想着摇上一摇。自然，民办学校的派位比就开始“爆表”。届时江湖上失传多年的“用公办保底博民办”的路子也将似曾相识燕归来。

很明显，历史可能会重演，但不会重复。

先用二手房市场举个例子。伴随着房地产税的施行，原先用来调控的很多政策可能都会放开，如限价、禁酒、限墅等。

市场将通过放开上述政策，来满足富人关于提升居住品质的需求，再通过房地产税进行调节，用来补贴廉租房、共有产权房等刚需市场。刚需与改善都将各得其所。

当前我省正在推进高质量发展建设gongtongfuyu示范区。在小编看来，gongtongfuyu不会是平均主义，上述推测存在一定的可能性。

回到民办学校部分，也是同样的道理。届时仍然举办的那几所顶级民办学校，也可能会将使用类似的调节手段。通过高额的学费进行生源筛选，来补贴公办教育的支出。

不是说富有家庭的孩子一定会是优质生源，而是既富有又重视教育的家庭，其子女在客观上成才的概率会大一些。

站在新一年的起点，让我们迎接改变的发生。