517救市新政发布，已整整1周有余。

有中介平台数据显示，新政出台后带看量环比增加了102%，挂牌量同比增长81%。

近几日网签数据显示，除去双休日，每天的二手房成交均在200套以上。乐观估计5月的成交量会在4600套以上，较4月3800余套环比增长20%以上。

整个市场，仿佛在慢慢苏醒。

也开始有房产自媒体口嗨牛市回归。然后有些卖家就真被撩拨的不要不要的，反手就是一个涨价，把房产经纪人与好不容易哄过来的买家吓愣在那，给整不会了。

自媒体与经纪人看多，是自身利益需要；而贸然选择涨价的卖家看似在为自身争取更多利益，实则将完美错失良机。

作为卖家，当前最重要的利益是离场，哪怕卖更少的钱只要能将多年积累的大部分利润兑现就是最大利益。否则必将沦为分母，自断出路。

当前正处于一个怎样的环境

关于当前市场现状，以及接下来的走向。有些想当然的观点认为可以照搬往年经验，认为又将复制08或15年的走势。

昨天，guowuyuan召开了“全国稳住经济大盘”电视电话会议。无论是会议主题、会议规模还是会议形式，都是超常规的。

市场普遍认为：中国经济正在经历改革开放40多年来最严峻的时刻。

官方的通稿也表示：“困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大。”

其背景和主题，决定了这是一次具有历史意义的重要会议。

所以很明显，这一次真的不一样。

经济环境：裁员

最近，tengx创始人pony马转发了一篇名为《除了…》的文章，引发现象级围观。

行事低调的pony马很少为他人观点背书。也可能是因为他转发了此文，比其他稍有舆qing就被删除的文章多存留了几天，当然结局是一样的，后来还是被hexie掉了。

在这篇已被删推文的留言里，有条高赞是这样写的：经济，不是地上的卡车，而是天上的飞机。你踩一脚刹车，它不是停下来，是掉下来。你想重新起飞，不是踩一脚油门，而是需要跑道和很长的爬升…..

这是飞轮效应的通俗化表达。

《除了…》一文的引子，是胡xijin在5月20日发表了一篇名为《恢复市场经济，需要拿出震撼弹级别的措施来》的推文，直指当前中小企业处境不容乐观，救市刻不容缓。

其实何止中小企业，大如ali或tengx这种规模的中文互联网基础框架建设者，在分析自身掌握的大数据，结合经济走势后得出产业红利正在消退、核心收入将开始收缩的判断后，也都不得不作出大幅裁员的举措。

有媒体报道，tengx已经将杭州的在线视频产业部全部裁撤，ali也在进行裁完一批又一批的滚动式裁员。

去年以来，Tengx的股价已从最高每股749港币，到了当前的334港币，市值蒸发3.98万亿港币合3.3万亿人民币；ali的美股从最高每股319美元到了当前的82美元，市值蒸发6448亿美元合4.3万亿人民币。

单这两家巨头蒸发的市值就达7.6万亿人民币之巨。

股票与期权是大厂码农高收入的基本盘，在过去这些高收入的大厂码农，又是楼市强劲购买力的重要部分。

随着裁员的持续，加了杠杆置业的码农正在丧失购房或供房能力。断供或甩卖等止损手段将不得不上场。

市场环境：次新房

2022年，是杭州次新房的交付大年。据不完全统计，本年将有130余个楼盘近12余万套房源集中交付。

当然，前提是这些楼盘都能如期交房。有媒体表示，截止2021年年末，当前法拍房数量排名第2的郑州已有超20%的楼盘停工或烂尾，烂尾楼套数已超过2.5万；顺便提一下，法拍房数量排第1的城市，是杭州。

再看下身边有钱有资格的社保巨子们，有多少真的是为了改善或者自住去摇彩票（新房）的；畅想一下，这些即将交付的次新房有多少会甘心放弃兑现倒挂差价待在存量池里，交付的是房子也是镰刀啊。

都在夸517新政是精准的差异化一二手限购政策，通过激活二手房市场来维持一二手倒挂，保住新房市场的同时还盘活土地市场，形成了正向闭环。

与其他城市相比，杭州的新政的确技高一筹，段位高低明显。

但在整体经济下行的大背景下，恢复市场信心仅靠一城之技的施展还是不行，必须有全国战略层面术的指导与结合。

怎样理解救市

今年以来，除去一线城市外的全国主要城市，已基本都发布了一轮甚至几轮救市政策。

关于救市，我们是这样理解的。

4月份救市前，我们认为：救市的声音会从远方传来，市场会慢慢来到一个临界点。市场将企稳。

5月份救市后，我们认为：救市新政是在倒车接人，躺平的家长可以上车了。市场已企稳。

无论是救市前还是新政发布后，我们都期望市场能够：企稳。

这也是“房住不炒”政策的定位， 保持房地产市场平稳运行。

注意，是稳而不是涨。

共识是影响市场走向的决定性因素，是市场信心的来源。

在二手房市场，什么卖家市场？

通俗点讲，就是房子比现金值钱。买家与卖家都认为房子会涨价，所以卖家惜售买家无房可买。市场稀缺的是愿意出售的房源，卖家把房子交易给买家，等于是把潜在的增值机会转让给了买家。

这种交易场景下，基于增值预期，买家除了愿意承担自身部分的中介费、契税外，卖家部分的中介费、个税、增值税也都愿意照搬全收，或者说基本没有协商可能，你不买后面有更多人排着队来买。

那么，什么是买家市场？

与卖家市场相对应的，就是买家市场。现金比房子值钱。大家都认为房子已经涨不动了甚至还有下跌的风险，就像现在卖盘大量涌出，买方不敢轻易入市。

这个时候，房子的另一个名称“不动产”反倒是更形象了。按学术定义，它是依自然性质或者法律规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，如房产。

前首富许某人的故事相信大家应该都有所耳闻：急用钱，深圳湾一号价值4亿的房产降价到1.2亿大半年了，还没卖出去。因为大家都知道房产一旦成交，承担价格波动风险的是买家了，打了3折的底都不敢随意抄。

这种交易场景下，现金的流动性优势就更符合资产配置的要求了，所谓现金为王。市场稀缺的不再是房源而是愿意进场的现金，如果卖家还想着涨价或让买家承担全部交易费用，相信完全掌握主动权的买家还有更多更好的选择。

所以，基于当前的经济环境、市场环境以及交易场景，恐怕连梁静茹都没有涨价的勇气。

这位卖家朋友，你觉得呢？