整个市场，几乎都在向前看。

想看看新政什么时候来，来了会怎么样；也想看看精彩的亚运赛事是否能够回暖后亚运时代的房产行情。虽然新政还没有来，但来了之后会怎么样的各种推演自媒体们都在竞相枚举，用立帖为证的方式来证明眼光的前瞻。

终究还是太冷了，冷到很多人无法安静的等待，耐性已经超越了极限。

举个例子：在奥体某品交付前夕，某个总体还算高端的炒房群里，仅仅一句成交价应该在N万左右就能点燃战火引发骂战。从双方到多方，从一群到多群，从线上到线下整整激战三天有余，没有点到为止的克制也没有日后好相见的留一线，全屏的辱骂与诅咒将房产投资者的冷静与体面碎的哪里都是。看热闹不嫌事大，为了了解来龙去脉对号入座，单单爬楼就花了小编几个小时，想想也是够八卦的。

其实谁都知道事实上的多少成交与争吵毫无关联，但炒房者的心态已经崩到听不得任何噪音，当初有多飘多自信，现在就有多慌多敏感。

这是个值得注意的一个信息点，当前的市场除了缺少信心，流动性也在事实上枯竭。这也解释了为什么各地的救市，都只是听了个响就没有后续的原因。

一段时间以来的政治正确是讨伐炒房客，认为他们抬高了房价，但不争的事实是他们为市场注入了流动性。

在一开始，这些炒房客可能只是小打小闹，买一套或者几套老破小，不断通过凤变冰的手法包装后转售，赚取差价。再后来，市场一路向好，他们发现一套一套的搞远比不上人家往大里搞赚的多，一步到位才是优秀的赚钱姿势。然后有实力的自己上，实力不济的拼起来一起上。特别是2022年上海yiqing后期的那轮关于豪宅的那轮炒作蔓延到杭州后，将最后一丝流动性吸的干干的，豪宅市场太多的Running man。无论何时进场，都套的牢牢的。

可以清晰的看到在相当长的一段时间内，投资客于市场将没有太多的关联，刚需将成为市场主要的流动性。与此对应的，是老破小将成为二手房市场的主要成交品种。

交易，没有对错，重要的是对于进场时机的选择与把握。关于房产的购置，也不止交易这么简单，除了金融属性，居住的体验也是重要的影响因素之一。

那么接下来我们就从金融属性与居住属性两个方面入手，来聊一聊为什么当前阶段只有老破小值得入手。

金融属性

房产的金融属性，我们关注的重点是保值与增值的潜力，讲的是投入与产出之间的概率关系。

每一笔投资，无论期望值高低，我们多少还是希望可以获得一些回报的。说到增值，房产专家通常会佐以城市量级、产业前景、板块红利、发展潜力等词汇进行画饼。

但对于老破小来说，所有可以想象的膨胀基本都已经结束，成熟的板块、固定的产业。

如果只是用发展的眼光来看待老破小的置业，是找不到投资的理由的。金融的本质是通过运用时间、杠杆等工具在资金的流动过程中重新配置与转移风险来实现财富的再分配。所以在波动中寻找机会的投资行为，进场的时机就显得尤为重要。

在大家只顾往前看，而前方又全是迷雾看不清楚的时候，回过头找机会反而是更安全的路径。

记得在2021年初的时候，我们在《Hey！那边的卖家，还抱着呢？》里管老破小的卖家为：房产论坛吹水之王，老破小鉴赏专家，二手房价值灯塔守望者，中介门店座上嘉宾，坐地起价委员会委员，买家希望粉碎大师，大别野接盘侠、顶级学区物业持有人，坦格利安 · 学区房卖家。那时候的文二新村、求智巷这种老破小连网签价都高达14万/㎡，老破小卖家是鼻孔撩天的。

也就2年多的时间，削峰填谷的效益不仅体现在挂牌价上，也包括心态。市场上的老破小卖家普遍已经接受了行情的转变。6万左右的学军老破小，5万左右的文三街保俶塔，4万左右的采荷老破小，都传递出了价值与价格的对等关系。

在价值回归的事实上已经有了因为情绪左右而带来的超跌。

关于老破小的金融属性，除了投资逻辑方面的思考，在实操层面也需要注意以下几点：

1，因老破小的建成年份普遍较久，在办理贷款的时候可能不能贷满30年。如一套1995年建成的房子，距今已经28年。按贷款期限+房龄不超过50年的商贷规则下它就只能贷22年。

2，一般银行会要求房龄超过20年的房产在办理贷款的时候增加付款成数。如当前首套是3成，会要求老破小在办理贷款的时候首付4成。

不过当前的信贷环境总体友好，大部分银行都会放宽约束条件。

居住属性

关于老破小，没有准确的名词解释，一般将位于主城区房龄超过20年的房子称为老破小。

对于老破小置业很多人踌躇的原因，还是无法准确认识它的优缺点与附属价值。让我们来大致了解一下。

先说缺点：

1、小区环境较差

一般的老破小都由原先的回迁房、房改房、单位宿舍演变而来。它们在建设之初就没有从小区绿化、配套设施等方面进行规划。同时那个年代私家车的保有量也很低，大部分小区都没有充足的停车位，停车难等都非常是现实的问题。

就杭州而言，这几个问题将在接下来几年得到有效解决。如在浙江政府网的一篇《杭州计划三年内再改造670个老旧小区》提及“力争到2025年底前，全面改造完成2000年底前建成的城镇老旧小区。其中，2023年全市开工290个小区，2024年开工187个，2025年开工193个。”

如学军小学对口的求智社区，在2022年经过未来社区改造后，通过园林绿化、空间优化、改建停车位、加装电梯等方式，为小区的居住环境带来了较大的提升。

需要注意的点就是，当前进行的老旧小区改造，基本以2000年前建成的小区为主。这是一个时间节点，在此之前杭州的老旧小区基本以砖混结构搭建，普遍采用多孔板这类建材，是存在一定的安全隐患的。因此，若年份特别久远的，也需要注意这一层信息。当然，若只是为了购房落户，没有实际居住需求的话，这类房产倒是非常合适的，若一不小心成为危房的话，就可以享受到原拆原建的隐藏利好。

如果有实际居住需求，更建议购置2000年之后建成的老破小，大多都是框架结构，在安全性与空间改造上都更有保障。

2、户型一般较差

老破小的房子基本都是楼梯房，虽然加装电梯是趋势，但毕竟还是少数，所以每天上下楼的锻炼必不可少。

开放式的管理、破败的楼道都是户型在广义上较差的表现。在实用户型方面，大多以一居与两居室为主。无论是厨卫还是居室，在朝向、功能布局、采光通风等方面也都很难与商品房对比。

当场外的人都认为老破小是被抛弃的产品，次新房才是市场主流的时候。我们就需要准确的认识老破小真正的卖点了。

1、成熟的配套

老破小对口的城市配套，不需要前景、潜力与发展，因为都已经走完了试错阶段。

成熟的产业。极大的缩短了通勤时间，睡眠时间对于成年人来说是奢侈品。

老牌的学区。虽然教育均衡是趋势，但通过购置房产来分配教育资源的方式不会改变。新的城区新的校区可以通过名校集团化的办法来建成名义上的新学区，但生源的纯粹性师资的稳定性教研体系的完善性口碑的循环性无一不需要按年来作为单位来摸索，试错的风险如何规避本身就是对教育进行投资过程中需要花大力气去思考的一个问题，而老破小在解决这个问题上可能是一个不错的方案。

2、更纯粹的资产特征

我们所说的老破小，自然是优质学区对口的老破小。在价格的变动趋势上，若与当前已经挂牌着的十几万套或者即将挂牌的数万套次新房相比，它们的受众更精准，价格的评估也更公允。

在价格上，老破小显然已经触底，但次新房们的踩踏可能还没正式开始。在选择标的的靶向性上，老破小更精准，每个学区都匹配了对应的家庭而次新房在需求的锁定上显然东南西北飘忽的很。这也直接影响了它们在二手房市场的转手周期，如果只真的需要用钱需要腾房票，老破小通过降价马上能实现脱手，而次新房显然未必。

综上，都说年轻人不会选择老破小，那是因为在追求品质生活与现实认知之间存在偏差。我们对老破小的接受度，是由认清现实后的妥协度来决定的。哪个能用最少的钱解决最多的问题，哪个就是成年人的选择。在不同的阶段作不同的选择，所以老破小是最佳的过渡性产品。

通过促进老破小置换，来释放出的改善性需求将会是新的健康的流动性。他们将会是接下来杭州出台的新政重要的鼓励对象。