数智之城是懂算法的，在最迫切的节点精准扣入一步到位的新政。

新一天的工作是从早上杭州住保房管官微发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》开始的。

相信大家都已经通过各个渠道通读过新政内容及相关的解读，也应该会有自己对本轮救市的基础预期。

在城市发展的轨道中，当前关于杭州最重要的两个刻度应该是刚刚完美谢幕的亚运与本日隆重登场的新政了。换个角度看亚运，其何尝不是在向全国人民呈上一份诚意满满的精美楼书。记得某球时报前主编在开幕式前打听怎么才能买杭州的房子，才1个月不到甚至什么都还没做，然后他就已经有了在杭州大部分城区购房的资格。所以今日的最佳自嘲是：以前没在杭州买房可以说是没有房票，这下好了，都知道我是没钱了。

新政精准的将杭州划为了限购区与非限购区，甚至将两个宇宙中心也归于非限购区，这是之前的预期如昨日的《如果新政这样出》所无法想象的，应了那句“或者二手房的步子再大一点”。

一般而言，我们将主城区优质小学对口的小区叫学区，恰好限购的上城区、拱墅区、西湖区与滨江区。因为中考等暂时还没有互通的因素，所以主流的学区房市场也暂时没有包括萧山、余杭等非限购区。当然，这只是民间的说法。

因此，我们需要了解的就是本次新政对限购区的主要影响有哪些。精准的政策，需要精读，精髓全藏在细节之中。

让我们对照着理解看看，若有不同的见解与看法，欢迎留言交流，不一定会放出来，但基本都会回复。

一、大量增加的房票

政策中的描述是这样的：本市户籍家庭在本市限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在本市限购范围内限购1套住房。

在第一遍的时候，还以为依旧是需要有社保在缴，直到再读才发现居然是只要曾经有缴纳记录就可以获得在限购区的购房资格。这显然几何式的增加了学区房购买家庭的基数。那些曾经因为没有购房资格而离开杭州的家庭，现在再次获得了让孩子在杭州入学的机会，心动是必然的，就看有没有行动了。

二、友好的税费与信贷政策

一位客户在世纪城有一套房子舍不得卖，又想买上城区的学区房。却受限于落户没有满五年只有一张房票，处境就有些尴尬。

原先打算让家里的老人投靠落户到杭州，然后将名下的房子卖给父母以腾房票。今天的新政显然给出了最好的解决方案，让我们以此为例展开说下。

关于家庭名下住房的认定，官方的解释是这样的：购买限购范围内住房的，只核查购房家庭在限购范围内的住房情况；购买非限购范围内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县(市)的住房情况。

在税费方面

限购区增值税的征收方式依旧是满二唯一或满五免征，虽然没有非限购区满二就免征力度大，但关于房源是否唯一的标准变了，只看在限购区是否有房。如原先卖家在上城区有一套，在未科也有一套，那么上城的房子即使满二也不是唯一，但在新政下就是唯一了，这在概率上让不少房源免去了增值税增加了交易的可能。

需要注意的是个税无论是限购区还是非限购区，都还是参照原先的标准没有改变既需要满五唯一。

在信贷方面

当前客户在限购的上城区没有房产，不仅有了购房资格，还算首套。可以享受首套首付2.5成，利率LPR减20个基点既4.0的优惠政策。（限购区二套的政策是首付3.5成，利率LPR加30个基点既4.5）。

在《只有老破小，值得进场》一文中，我们曾说过老破小的劣势之一就是因为年份较久，一般很难贷足30年。这个问题也在本次新政得到了很好的解决，不仅是商业贷款，连公积金组合贷也将房龄+贷款期限从原先的不超过50年延长到了不超过70年，接下来大部分的老破小都能愉快的足期贷款了。

三、影响

还是《只有老破小，值得进场》一文，曾提及当前市场缺的不仅是信心，更是流动性。信心可以通过激励快速恢复，但流动性的枯竭特别是本土投资客的普遍套牢就很难为市场带来活力。

本次的新政解决的也是这两个方面的问题。

一是激活池子里的存量，让更多的买家能以首套的资格买房，享受更优的税费政策；同时激活卖家卖小换大的改善需求，一卖一买间通过参与者角色的转化提高市场的交易频率。

二是是建设“引水工程”。放开的非限购区显然是诚意满满，昨天的《如果新政这样出》至少还想着两个宇宙中心应该还是限售的。结果今天的新政直接将它们的增值空间开放给了全中国所有的投资者。应了那句老话：一步到位才是真省心。当然存量市场下残酷的虹吸将在所难免。

如果说过往的房产政策是战术级的，是通过使用调控的手段来纠偏市场方向。那这次的新政就是准战略级的，想要扭转的是趋势。