在上篇《民转公之后，民办崛起》里，小编曾说到：“很多人翘盼的3月小阳春。基本上，很难。”

刚刚过去的3月，全国的房地产市场在政策面上如沐春风，从六大部门的集体发声，到各地频传的各种救市政策，无论是“限购”、“限售”还是“限贷”、“限价”，各个方面均有涉及。

每每有救市消息的传出，都会让相关房产自媒体刻舟求剑般的gaochao，仿佛过去因为什么原因造成的下跌就能因什么政策的恢复而恢复，争先恐后地高喊：金三要来了！

据不完全统计，2022年一季度全国房地产调整性政策共颁布了140多次，已有超过60个城市相继出台了不同程度的救市措施。

被寄予厚望的金三，反倒是被喊着喊着给喊没了。

当前的二手房市场环境到底怎么样

最近小编在收集关于杭州房地产市场信息的时候，注意到杭州在二手房挂牌量以及法拍房上架量上均已位列全国第一。

数据显示，当前杭州的二手房挂牌量已近17万套，远多于于北京的7万余套或者上海、深圳的2万套不到。

在小编看来，今年及今后一段时间内的杭州二手房市场将压力山大。一要消化这17万套的存量，二要迎来数万套新房交付后的流通，三要面对通过法拍渠道的出逃炒房团。

其中，这17万套存量看着很多，实则不会构成重压，毕竟持仓成本相对固定，利润空间已大幅缩水，下杀的动能已经不是太大。而来自新交付与法拍出逃的房源，怎么看都会是一把把挥舞着地明晃晃的镰刀。

此话怎讲？

关于新房

过去几年来市场上一直在灌输这样的理念：杭州的新房是可以闭着眼睛去摇、有着巨大倒挂红利、只要摇到就是赚到的无风险高回报的优质资产。

但自去年恒大暴雷开始，到当前的融创危机。

过去我们所忽视的开发商“高杠杆”、“高周转”运行、地方政府深度依赖“土地财政”、购房者“投机情绪浓厚”、银行“嫌贫爱富”所造成来的“房地产市场系统性风险”正在慢慢被揭开。

人们骤然清醒：原来新房也有风险，还很大！

首当其冲的，就是暴雷房企所开发楼盘的交付风险。今年以来关于新房项目停工的传闻四起，如zhong南、佳zhao业、花yang年等房企的项目都传出过类似的消息。

在有些不需要摇号的城市，小编甚至看到了一些近乎荒唐的情景。原先做新房导购的中介，看准了当前新房市场暴雷后的新需求，做起了职业退房师。

同一个客户，先鼓动人买房，又“帮”着人家退房，直接把生意做成了“闭环”，一地鸡毛后的新房市场反倒成了他们收割购房者的乐园。

这种背景下，那些成交于众筹、代持、加杠杆、突击落户等各种炒房手法，又有幸等到交付的新房，很难不马上流通到二手房市场。

关于法拍房

在全球疫情影响实体经济不景气、房地产下行周期等因素的交替影响下，各地的法拍房也如雨后春笋，全蹭蹭蹭地冒出来了。

有媒体在统计后报道，截止本年3月，杭州的法拍房上架数已有5.16万套，位列全国第一。

法拍房源主要可以分为：涉刑资产，一般占万分之五左右；公司破产后拍卖名下房产，一般占百分之二左右；剩下大部分的都是涉及债务纠纷的诉讼类资产，如弃房断供被银行拍卖或者民间借贷产生纠纷的，占百分之九十五以上。

这其中的大部分，应该的确是创业失败或者收入不及预期而导致的断供所造成。

但也不可忽视，当前杭州的法拍房市面中也涌动着一股暗流：被房产新政设置了限售期的新房，也被“聪明人”找到破解之法，既通过法拍渠道来“破除限售”。

截止21年年底，被定性为热点楼盘且中签率≤10%而限售的房子，有近3万套。这其中有多少套，将会通过法拍渠道出逃？

杭州的二手房市场想要企稳，需要应对这17万套存量积压的去化压力不假，但如何化解来自新房与出逃法拍房所带来的二次冲击则显得更为重要。

当前学区房市场的环境怎么样

关于学区房市场，特别是杭州的学区房市场。过去这一年，小编都是看空的。一直来关注杭州学区房网的家长朋友相信也都了解小编的观点以及理由。

无论是写给买家朋友的《学区房买家将迎来美好时光》系列文章还是告诉卖家尽早脱手的《Hey！那边的卖家，还抱着呢？》或者《如何快速脱手学区房？》都在告诉大家，学区房市场正在进行内在的价值重构，价格下跌则是外在的表现。

当然这过程中，也还是会有不少家庭因为临近上学受制于落户年限等实际问题，硬着头皮只能进场。小编也会为他们对接靠谱的经纪人，尽可能帮助家长朋友选到降价到位的好房源。

关于杭州学区房市场的过往观点，各位可以从文末的推荐阅读里获取，也就无须累牍占用篇幅。

站在当前的节点，学区房可能不得不再次担起二手房市场价格灯塔的重任。

与过往照耀前方让大家向前冲不同，房住不炒的大背景下，本次学区房灯塔所要折射的，是务实的光辉：稳。

如不久前教育部办公厅印发的《关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，为接下来学区房政策出台，提供了指引：

1、教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；

2、教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片，并将热点学校分散划入相应片区，推进片区间优质教育资源大体均衡。

且最近国常会也对相关政策的出台提供了指引：

稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。

“合理稳定就学预期”、“片区划定后应保持相对稳定”等用词基本上就是给学区房市场开出了定心丸。

综合在一起看，今年及往后一段时间再出台打压学区房的政策，基本上是不会了。

信心才是最重要的

过去这三年，我们都经历了疫情的磨砺。隔壁的上海，中国经济的心脏，当前也正经受着疫情的考验。

与经济景气度相关的，是我们的收入。大伙无论是被动收入，还是主动收入，过去这一年，应该都在缩水。

与我们普通人相关的被动收入领域其实挺少的，基本上就是房产与证券。房产市场已满是唏嘘，证券领域不说阿里巴巴的股价从高点的319到当前的103、滴滴从18跌到当前的2.5、贝壳从79.4跌到当前的15.22或者好未来从90.9跌到当前的3.2这种跌到骨折的中概股，就算国内绩优股如中国平安、贵州茅台或者其他大部分股票，都没能给投资者带来盈利，这点可以从过去一年指数直接下了300点可以看出来。

主动收入方面，作为电商之城，相关企业在过去一年所经历的难处也是有各有各的不同，唯一相同的，就是：裁员。

当前杭州的互联网企业，裁员已成为转型的关键词，甚至还衍生出了新的词汇：开猿节流。

阿里裁员、有赞裁员、蘑菇街裁员、微店裁员、网易裁员、大搜车裁员、滴滴杭研裁员、快手杭研裁员等等。

俗话说，手中有粮，心中不慌。收入的减少，必然会影响资产购买的信心。

原先因为新政的突然出台而受限的房票，又有多少还有当初的信心？或者当时冲进去的勇士，还有多少依旧信心满满？

当喊多的声音再响，听着也是希声；喊空的声音再大，听着也不再害怕；仿佛这个市场，我们能感受到的只剩下我们自己的时候。真正救市的声音，会从远处传来，被进场的需求所听见。

如果风险在被一一揭示，那么市场可能会慢慢来到一个临界点。

房子，就可以开始看起来了。