去年秋天，有次走在崇文小学边上的近江南路，看到沿街的商铺关了一家又一家。心里便在打鼓：这寒气都逼到了CBD边上的老破小了？仅过了个把月就看到原先关掉的水果店换成了咖啡馆、蔬菜店开出了油画工作室。

无论市井商业还是宏观经济，都在周期中不断淘汰与自我更新。

磨底

《只有老破小值得进场》发布于23年10月份，彼时大家对市场的担忧并非是否见底而是能不能见底或者何时见底。

接下来的一年多时间里，市场上发生了很多事情。有发布了很多的政策，有放开限购、降低利率等针对二手房市场的；也有放开限价等改变整体市场底层逻辑的。然后成交开始放量了、地王开始出现了，市场开始慢慢躁动了。

信心开始慢慢地一点一点回来。

那么，“值得进场的老破小”在这期间的表现到底如何？前阵子有留意到半官方性质的媒体「杭州口水楼市」发布了一篇《学区房2024年二手房价走势图出炉，第一梯队几乎没跌》的推文，里面详细的选取了主流学区的样本小区，并进行了全年走势的统计分析，具有一定的参考价值。比起自说自画，第三方的数据能更形象客观地呈现杭州学区房市场的买卖各方在这长达一年的底部磨合状态，用数据告诉我们，他们是如何在这个区间完成了关于底部的意见交换。

涨声

“今年不买房，明年买地王。”

去年年底的时候，这个充满“如果不…那么就…”满满逼单感的文案其曝光量是很高的，就像蒲公英一般快速散落到房产经纪人的朋友圈。放开土地限价后，地王频出是预期之内的，但当打下的伏笔印证的时候，多少还是可以来上一句：我就说吧。

这是一种阳谋。

无论是开发商还是购房者，都只是市场的参与者，但不是规则的制定者。无论是年初「六小龙」出圈后关于龙区房的调侃还是安琪儿、水电新村、蒋村等地块真金白银的地王频出，都是个人的购房情绪与开发商对于规则制定者“拿出货真价实“宝地”的积极响应。这两天正与一位在guihuaju工作的客户闲聊时其调侃道，zhengfu可是将今年土地80%的指标放在了上半年。
这是一种诚意。

节奏

买房卖房，都是交易行为。决策依赖于各方所掌握的信息，主观判断是一种基于客观事实的折射。

最近两组客户的情况在一定层面上反应了当前买卖双方的交流状态。

A客户

 

总体进场的意愿较为强烈，通过将复兴板块某老破小卖出来置换某一线学区的低总价房源。

一般情况下，置换客户的交易是有窗口期的，在房子卖出之后都会钱比较“烫手”，大部分会在短期内完成买入。

所以在第一个周末便面谈了两组卖房的业主。因面谈之前做好了沟通，业主一些强势的要求没有答应，坚守住了价格的底线。所以虽然意愿强烈但是理性占据上风没有快速冲入市场。

当然，客户还是感慨道“卖的时候被砍，买的时候砍不动”。我也在电话中安慰：因为我们是在做底部的仓位调动，将换手难度大且附加值较低的房产换成了相对来说公允价值更高且更易流通的房子。过程是会相对艰难甚至受点委屈的，但代价只是情绪。在合适的时候我们会得到市场实打实的犒赏。

这位客户家的小朋友是在多年之后才上学，当下该学区相对匹配的房源也基本都是“挑剩下的”，因此具备了再等等再选择的客观条件。在这个合适的时机里，静待合适的房源即可。

B客户

基本已经锁定了某学区的某房源，是在等更合适的价格。总体而言，本组客户在心态上稍显过分看空。悲观者永远正确，乐观者永远前行，前期的一起坚守的确也规避这些年来行情下挫带来的风险但多少也在思维与预期上形成了定势。思维的惯性容易带来判断上的延迟。

作为服务方，在上面两组客户，一组我们会建议客户观望为主精挑为辅，一组我们会贴合房价与房源的动态变化建议客户尽早进场。不勉强与果断适用于不同的客户情况。

新的共识

在日常的咨询过程中，经常会有家长礼貌性的先定基调：购房的目的主要是为了有一个优质的学习环境，收益上只是保本甚至稍微亏一点也是能接受的。在炒房被定义为洪水猛兽的之前那些年，学区房也莫名被冠上了负面的标签，仿佛买了学区房要是还期望上涨便是一种羞耻的行为。

投资与投机，买房与炒房的定义与分寸把握是一门平衡的艺术。为家庭创造更好的生活环境、为孩子规划更好的学习路径，都是长线的行为，若还能因此获利，该是值得称道的事情。上层曾经多次教诲：要把满足人民群众对美好生活的向往作为一切工作的出发点和落脚点。

所以购买学区房若能获利，没有必要背上道德的枷锁。当前的政策鼓励房产交易，学区房也是二手房的一个细分。

一直来我们都将学区房的交易归为刚需的买卖。需要入学才买，卖了房子去改善，所以认为婚房与学区房的购买群体都是刚需群体。

直到前几天拜读了刘德科老师的这篇《你可以对号入座：不同客群的买房优先级排序》，里面提到

“所有的买房行为，都逃不脱这三项诉求：①居住功能；②资产价值；③身份映射。”文中对各类群体的购买诉求及对应优先级进行了排序，分别是：

刚需群体：居住功能＞资产价值＞身份映射

豪宅群体：身份映射＞居住功能＞资产价值

投资群体：资产价值＞身份映射＞居住功能

那么：学区房的置业者是刚需群体还是投资群体？

若是刚需，购买的目的应该是优先满足居住需求，然后才是资产与身份映射。

但在对照之后我们会发现大部分客户购买学区房的时候，牺牲居住需求往往是第一步。

我们通过成本的付出来追求更加优质的教育资源以及通过学区的筛选汇集理念相投的家庭，期望名校的荣誉能激励下一代奋进。这好像也符合身份映射的定义。

最后在合适的节点进场买入学区房，持有若干年（如小升初）后卖出离场了结头寸，更是标准的投资动作。

所以在排序上，学区房购买群体的置业优先级应该是资产价值＞身份映射＞居住功能。

所以这个过程是一种投资行为。它是对家庭资产的再优化，也是对下一代进行教育资源的投入。

既然是投资，那就应该建立科学的认知，培养对市场的敬畏。关于投资的判断，也应该是基于专业分析后的自主决策。

当前的市场处于一个全新的档口，经过多年的下挫或者调整，市场已基本具备了筑底的条件，甚至有些时候还会呈现一种逼空的状态，不再降价正在成为卖家的共识。那买家也是时候提升自我的专业化了。

如何在投资者的决策过程中提供有效帮助，就成为服务者必须要思考的一个问题。

过去我们基于hzxqf.com与这个公众号为大家提供信息咨询服务，工作的重点在于填平学区的信息差。当下自媒体高度繁荣，虽然有效的信息服务依旧有存在的价值与必要性，但在提升服务内容与品质等方面已经对服务者提出了新的要求，危机感与使命感油然而生。

基于如上思考，我们认为最佳的解决方案是升级服务的内容与方式，建设一个免费的学区房数据分析与百科平台xuequfang.com。来作为工具为大家在学区房置业的决策方面提供更加具象的参考内容。

在学区+房的内容拆解上，我们的第一个版本是这样构建的。

1、学区信息系统化。

将与学区相关的信息进行分类梳理，实现资讯与政策的百科化。同时数据信息一览化，如能一键获取所有收录学校的落户年限信息、当前在售房源的最低门槛信息、对口小区主流价位段与面积段信息、以及挂牌房源的即时涨跌调价信息。通过表单与图表的形式快速汇总与传递，提升信息收集的效率。

2、房源信息可视化。

房源的信息在一定程度上具有个性化与随机性的特征，这对内容的呈现方式提出了更高的要求。通过短视频对房源进行分析与讲解就能较好的解决这个问题，它可以效消除文字与图片在信息传递过程中可能出现的盲点。通过一定的评价标准筛选出优质标的，再为用户进行针对性推送。

当前网站的框架搭建已基本完成，处于内测阶段，欢迎大家结合自己的实际需求提出更多的建议。

昨天总理在《政府工作报告》中首次提出“好房子”的理念，表示要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」”。想到上月27日在文三中学沟通会结束后的那个下午，从文三街小学经由马塍路路过马塍雅苑。这种兼具教育价值与居住品质的学区房将来会成为新型城镇化战略行动的的重要载体。它将不动产的流动性进行提升再将居住的环境得到改善，以此形成新的共振，实现的是学区房老破小的价值重构，能快速提升估值的溢价区间。
我们在弱势的行情里谨小慎微，多年间不断告诉大家「买家市场」即将到来。在已经到来的「买家市场」，何不尝试以专业投资者的角度理性审视学区房的价值？跳出学区房是教育焦虑载体的固有认知框架，将其纳入优质家庭资产的配置范畴。通过善用分析工具和数据驱动的方法，在周期波动中精准把握窗口期，理性选择优质投资标的，在控制风险的前提下布局家庭的核心资产。

下注国运。