上一篇月评《房地产税&滞涨、躺平与卖房窗口期》，标题的前半部分“房地产税以及滞胀和躺平”相关的内容主要是对即将过去这一年双减背景下的杭州学区房市场做了下粗略的盘点。

后半部分“卖房窗口期”则是小编给自己挖了个坑。

文中提到：“接下来的一两个月，市场将会打开一个卖房的窗口期，11月的成交量会高于10月份，杭州二手房的成交量将止步于8连跌。”

如下图：

宇宙的尽头是吹牛。

文章发出去之后，小编的内心多少是有些忐忑的。牛是吹出去了，可万一11月份的成交量没有高于10月，市场的窗口也没有打开。

该怎么办？

丢粉事小，误导事大。

但再细想，作为一个给广大家长提供参考建议的公众号，如果也只是像其他的号一样，同篇通稿换着花样抄来抄去，那多一个号与少一个号，又有什么差别。

在此，也给各位家长朋友提个醒：小编发表的既然是看法，则必然会带有一些自身的主客观偏见，所以请各位能批判性阅读。

言归正传，11月已经过去，杭州的二手房市场成交几何？

相关数据显示：刚刚过去的11月，杭州的二手房市场总共成交了3400余套，远高于10月的2600余套，窗口效应明显。

如上文所述，接下来一两个月…动能有释放的需求。因此，12月应该还会延续11月的态势。

吹出去的牛，算是圆回来了。

如果说上一篇，我们盘点的是即将过去这一年。那么本篇，小编想跟大家聊一聊对2022年杭州学区房市场的几点期盼。

一般认为，学区房市场有以下几个主体构成：买家、卖家、中介以及学区。

过往，我们主要把视线放在买家与卖家的博弈上，且切身经历了从卖家市场向买家市场的切换。

接下来这一年，中介行业与学区可能的变化也充满看点。

民转公将成为双减主线之一

即将过去这一年的双减工作，主要是针对校外，如培训机构。成果也是卓著的。接下来这一年，双减的工作重点，将从校外转向校内，从而更深入的落实双减政策。

放到学区房市场，就是：民转公政策的全面执行。

相关文件精神请参阅：《巨浪：国有民办学校将在两年内退出历史舞台》。

自从该文件本年7月发布以来，消息面上关于民转公的信息就没有停过。

1、传闻

譬如最近比较热的采实教育集团为其牛田单元地块新校区招聘教师，其中提及录用老师将会给予公办编制，然后相关公众号就解读为：采荷实验将在这所学校民转公。

采实教育集体当前的学校架构为两中两小一母体。既母体采实教育集团，两所中学采荷实验学校、钱江新城实验学校，两所小学澎致小学、采荷实验学校小学部。其中只有采荷实验学校及其小学部是民办学校，其他两所包括当前在建的牛田单元地块新校区，本身就是公办学校（招聘信息提及经费形式均为财政全额拨款），入职的教师自然是有公办编制的，与民办部分是否转公没有必然关系。

当然，采荷实验学校作为上城区教育局主办的学校，接下来转公的概率还是非常大的。但是哪怕转公，相关的学区大概率也是围绕当前采荷实验学校的周边来进行划定，炒作牛田单元将是采实转公的主阵地就多少有些牵强了。

关于这点，我们可以参考本年初成立的文澜教育集团。

本年2月8日，文澜教育集团宣告成立，下辖文澜中学、文澜实验中学&文澜实验学校、文澜实验中学（慧澜校区）&文澜小学和文澜二小（在建）。

经过成立近一年来的相关表现，真正能被看成是文澜转公部分优质学区的，还是文澜实验中学&文澜实验学校一脉。

2、求证

基本上，每次关于民转公的传闻，都是从截图开始的。出处也比较纷杂：有聊天记录的，如崇文实验学校是家长说不转公的（什么时候起家长都能决定学校的办学性质了？）；有招聘信息的，如上文采实教育集团招聘编制老师的；当然，最多的还是相关部门对网上留言板块的回复。

譬如：浙江的相关答复还比较含蓄，基本是方案已上报，正在研究，待发布。

而云南省昆明市某区则给出了明确的答复，相关学校符合标准，将由民办转为公办：

那么，从上面这些问答中，我们能获得什么信息？

接下来将席卷全国的民转公浪潮，相关方案的制定部门，应该是省一级部门，如省教育厅。相关方案拟定完毕后，再会同各市相关部门交换意见，达成执行方案。如杭州市2009年公民办学校批量转制时候的杭州市中小学办学体制改革领导小组。

因此，在正式文件下达之前，区一级的教育主管部门或者部分学校无论是否定还是肯定，确认的只是当前的状态。

其他方面，国务院于本年4月发布的《关于规范民办义务教育发展的意见》[2021](15号文)，已于9月1日生效，意味着规范民办义务教育的专项工作已正式启动。

四川、安徽、江苏、湖南等省份均表示将在2年内将民办初中小学在校生人数占义务教育的比重调减至5%以下。

5%是什么概念？以初中为例。

2020年，相关数据显示：杭州全市共有65所民办初中招生，其中主城区23所；全市共计划录取11516人，其中主城区5392人；全市小学毕业生（含来杭升学的“个别生”）共9万余人，其中主城区3.85万人（较去年增加近0.25万人)；全市报名民办初中的小学毕业生近2万人，其中主城区1.3万人。

主城区六年级毕业生3.85万，民办学校录取5392人，占比14%。

基本就是当前的民办规模，再缩水6成。其中还包括了当前民营企业举办的民办学校，如绿城育华、上海世界外国语中学、娃哈哈双语学校、云谷学校等已经占去的部分名额。

那么，哪些学校还能以民办的主体继续办学？

民转公的初衷就是均衡区域教育资源，本地的学生都能享受周边良好的教育资源，实现就近入学。当然，也会适当保留办学方式的多样性，从而满足部分家庭的差异化选择，探索多元的办学模式。

哪些学校转公，哪些学校继续以民办的方式进行办学，自然成为关注的焦点。

公参民的民办学校出路只有3方向：转为公办学校、停止办学以及继续以民办的主体办学。

想要以民办的主体办学，则必须满足“六独立”要求，既独立法人资格、校园校舍及设备、专任教师队伍、财会核算、招生、毕业证发放。

其中的法人资格、财会核算、毕业证发放等都比较容易。但是独立的校舍与设备需要的是资本的承接、专任教师队伍也需要磨合与沉淀、独立招生更需要原教育品牌的口碑影响力。

因此大部分民办学校，都需要尽早做好转为公办学校的准备。这不是愿不愿意转的问题：土地是划拨的，校舍是国家花钱建的，是国有资产；哪怕校名，也是品牌，就是无形资产，都是有估值的。这是zhengzhi站位！

当然，如果能找到相关资本承接，做好相关的转制工作。那继续以民办主体办学，还是有可能的。

声名在外的宁波市镇海蛟川书院，已对外宣布：蛟川书院虽然具有国有资产成分，但经相关部门批准，已经从区民政局登记的民办非企业单位转登为民办事业单位。

这类学校则肯定是在进行相关评估后，认为继续运营会更合适。在杭州，诸如文澜中学、建兰中学以及采荷实验学校这些头部学校，转公的概率也不会太大。

因此，在没有明确之前，“抢注”这些头部名校的准学区房，风险大不大，心里的算盘也要拨两拨。

3、影响

接下来这一年，如果真如预期，出现大量民办学校转为公办学校，那么对于当前的学区房格局的影响，必然是深远的。

供给与需求的平衡将被打破，价值体系也将重估。

当前的这些民办学校，其软硬件实力基本都领先于周边的公办学校，且分散于杭城各处。转为公办学校，对均衡区域教育资源将带来积极的影响。

同时也将带动顶部学区溢价的再次崩塌。

写稿之时，正值降准信息发布后几天。

每次降准信息的发布，都会被强行与房地产进行捆绑从而过度解读。

但在全球大放水的背景下，中国如果不降准，显然也是吃亏的。因此，相关自媒体的极度亢奋，在逻辑上多少还是能自洽的。

那么，我们将降准对二手房市场的影响，判定为中性偏多。

有个成语叫此消彼长，指这里下降，那边上升。

那么，用在来年的学区房市场，则可能是：此长彼消。一套顶级学区的二手房的价格构成里，属于二手房部分，可能因为通胀等因素，会有所上涨；但是学区溢价的部分，将会由于民转公等因素带来的优质公办学校的大量供应而快速向中间值滑动。

基本上，通胀部分的涨幅会低于学区溢价的减少。

譬如，学军小学。

文教区是杭城传统的教育强区，区内优质小学林立，其中公认全市排第一的，就是学军小学。

每所优质学校周边，小编都会与优秀经纪人展开着稳定的合作。日常，他们会实时与小编沟通对口小学二手房的实际成交情况。如12月4日，学军小学对口的下宁巷成交了一套53.2平的房源，成交价420万，折合单价7.89万；西溪河东也在当日成交了一套71.28平的房源，成交价576万，单价8.08万。

放在年初，该类小面积房源的成交单价至少是12万。短短半年，打了6折。

原因何在？除了已有的诸如分配生政策、金融政策等的影响之外，最大的作用力应该就是来自民转公的预期。

了解过学军小学或者买了学军小学学区房的家长，应该都知道：无论是学军小学，还是边上的文三街小学，其学区划片内，是没有公办幼儿园的。不是说没有幼儿园，幼儿园是有的，只不过是机关幼儿园。

所以，当前学军小学对口二手房的卖家里，应该有部分就是机关幼儿园学童的家长们。而他们，对相关政策的理解，应该是最透彻的。对吗？

这还只是其一，优质学区的大量供应还包括：名校教育集团的跨区办学以及名校融合政策。

①、名校教育集团的跨区办学

原先，杭州的名校集团化办学，基本都是相关名校在本区内领办分校，如学军小学所属的学军小学教育集团相继办了学军小学紫金港校区以及之江校区；浙大附小所属的求是教育集团相继办了求是小学星洲校区、竞舟校区、和家园校区、之江二小、浙大二附小、求是（之江）二小。

本年杭州推出“一核九星”城市新型空间格局，鼓励相关名校推进跨区域集团化办学。由此促成了西湖区与富阳区以“名校+新校”的共同体发展模式开办了求是教育集团富春第九小学。

而这，应该也只是开了个头，接下来我们将看到更多的名校教育集团跨区办学。

②、名校融合

将普通的学校，融合到名校教育集团，从而实现优质教育资源的均衡。

如将原上教院附小、教科所附小和清河实验学校小学部合并为胜利山南小学；西溪实验学校加入保俶实验学校教育集团；麦岭沙小学更名为学军小学教育集团云栖小学等。

由民办学校转制而来的公办学校，将对顶部学区的溢价带来冲击；跨区集团化办学以及名校融合后的学区，则会对中部学区的溢价带来稀释。

因此，接下来的学区房，就是用来读书的，而不是用来炒作的。物以稀为贵，但是接下来的学区房市场，优质的学区不再稀缺，自然物不能再以此为贵。

然而，才刚刚稳住点的成交量，却立马被相关自媒体解读为调整结束，反转开始，用词居然还是反转。有些学区业主群里已经开始鼓吹涨价。

看来炒房还真得懂点兵法，这不就是“明修栈道暗度陈仓”么？他们明明知道接下来的市场会怎么样，却还叫别人快涨价。等人家真涨价了，他们再杀个回马枪，悄悄降价，那剩下的低价房源不就是他们那几套了么?毕竟时间不会长，现在能成交的，全是降价到位的房源，且只要来年要上学的家庭买的差不多了，窗口期基本也就关闭了。

所以，民转公后的学区房市场，是满城都是好学区的市场。家长们的目光也可以从原先全市的那几所，切换为周边的这几所。而学区房的价格，也将向中间值靠拢，更加的平稳。

中介行业再升级

关于中介行业，小编曾于10月8号发文《接下来的学区房市场 需要怎样的中介？》进行探讨，认为“健康的交易市场，应该从合理严肃的报价、从买卖双方各自承担中介费这些从一开始就应该开始的规则开始”，且经纪人应当以客源为王、提升专业技能、树立服务意识。

然后在本年11月19日，深圳市房地产中介协会在其官方公众号发送了《六大变革看懂深圳新经纪时代的到来——新版二手房交易系统上线通知及解读》一文，于全国率先推出了独家代理制度的试点与改革：既在深圳买房，可以独家委托一个买方经纪人、卖房亦是如此。

其中的不少观点与小编的期盼不谋而合！

那么深圳为何要推出独家委托？

当前我国的中介模式以“多人居间”为主，经纪人应该持中立的立场，以信息互通实现撮合交易为目标，通过成交来获取佣金。

但在实际过程中，房产经纪人利用信息的不对称，为了实现成交，往往会损害其中一方的利益，市场好时帮着卖家欺负买家，市场差时帮着买家欺负卖家。

久而久之，买卖双方会对房产经纪人丧失信任，也就都会在交易之前多选几个经纪人，通过让经纪人彼此竞争来降低自己利益受损的可能性。

所以，多人居间模式之所以成型，其实也是早先房产经纪行业的从业人员开了个坏头。让服务的质量无法识别，只能通过打价格战，低佣金的方式进行获客，结果只能是带来行业的内卷与产能的过度，甚至劣币驱逐良币。

如果从业的人不再花心思在提高专业技能与服务意识上，显然这个行业会越来越混乱

所以，深圳于当前推出独家委托制，是一次深水改革，是行业基础设施的再建设。

如果独家代理模式能在深圳试点成功，再在主要城市铺开，将使更多优秀的经纪人从中受益。

房产经纪是一个准入门槛很低的行业，基本上谁都可以从事。但如果独家代理模式在各个经纪人所在的城市推行，则将对优秀经纪人的利益得到保护。让房产经纪变成时间的生意：只有那些愿意在专业提升上下功夫，具有服务意识的优秀经纪人，才能赢得客户的信任，才能不断积累口碑。

那样的房产经纪业务，经营起来才是一种可持续投入时间、资源的长期主义事业。

这也是孟母品牌的初心，也许到时候孟母品牌可以不仅从事咨询业务，还能为广大家长朋友组建一支优秀的买家经纪代理团队。

无论是民转公，还是经纪行业独家代理模式在杭州的推行。

都挺期待的！