自SVIP业务上线，工作内容更多的到了线下。

如与客户当面沟通咨询、接受客户委托与卖家谈判议价等SVIP核心服务，也有选房、带看、签约过户等基础服务。

团队尚小，日常已基本沉浸在业务当中，很少能空出时间来聊一聊看法。不过最近观察到的一个现象，我们认为还是值得分享的：这些天在为客户选房过程中，明显感到原先留意着户型、区位、价格等都还不错的房源均已被去化。

杭州学区房市场自见底以来的第一茬降价房源可能已经收割完毕。

样本

如果在杭城的这些优质学区里，选一所最具标志性、有较高参考价值的学校。请问读者朋友，你当前心里的答案是哪所？

学军小学？

文三街小学？

文澜实验学校？

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长寿桥小学？

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还是江南实验学校？

在我们看来，应该是：保俶塔实验学校。

这所老牌九年制学校集齐了优质学区的所有特质：虽然大部分房源是老破小，但没有头部的学军小学那么贵，200万左右的门槛对普通家庭相当友好；对口小区中还包含了像宝石山上的shengfu家属院，又让它有了一抹红色；相对稳定的升学路径让家长少去了小升初的焦虑也减少了小朋友为了适应小升初环境改变而要面对的过渡期；基本不会爆表的入学预期（自2022年始，保俶塔实验学校在宝石二路7号为低段部开设了新的校区，已完全化解了接下来的入学压力）又对资产与升学提供了双保险。

所以，对于需求是预算有限、不想被调剂、想有个好学区、升学路径稳定、闭眼买也不至于出错的家庭而言，匹配度最高的就是保俶塔实验学校。

成交量更大的江南实验或文澜实验，数据里除了学区成分，多少有些自住需求。

成交价更高的学军、文三又因落户年限及总价的限制，过滤了一些对学区有追求但无法实现的需求。

因此，通过观察特征如此明显的保俶塔实验学校成交信息，是能在一定程度上感知杭州学区房市场冷暖的。

2021年1月的那篇认为将迎来买家市场的《学区房买家将迎来美好时光》一文中，我们曾经说道“经历过牛熊轮回经验丰富的投资者也都知道，无量上涨的下一集，是：价值回归。”

时过境迁，硝烟早已远去，但喧嚣仿佛仍在昨天，记忆还是那么的生动。它也时刻警醒我们不要为情绪所裹挟，随意冲进一个滚烫的市场而成为炮灰。

复盘当时，我们就是在保俶塔实验学校的成交信息里发现了端倪，再与其他学区烛照比对，从而得出杭州学区房市场将迎来拐点的判断。

以下为保俶塔实验本年11月至当前的原始成交信息（总价部分有些加了4个0，有些省略了）：

（12月10-12日，杭州市不动产登记数据库合库，期间无法拉取产调，因此这几天不会有实质成交。）

我们可以看到，整个11月保俶塔对口的小区总成交了51套，甚至出现了多次的单日5套+，数据已经突破了20年底学区房最火爆的月成交，这是一种刚出ICU直奔KTV的景象，但如果关联到这是被按捺了两年堰塞需求的集中爆发，那原因也就不需要再找了。

合适的价格，诚意的卖家，友好且高效的金融配套放在过往，每一样都是奢望，现在却组团摆在面前。

现状

上面的信息，可能会让人有一丝丝的头脑发热，而作出市场已彻底回暖的误判。

一般而言，婚房与学区房是二手房市场的两大刚需，都等不起。所以哪怕是在下跌中继的2021年，也有家庭不得不入手。

11月成交量的喷发，归根到底只是受政策面的刺激，双11的认房不认贷以及首套4.1二套4.9的低利率政策，引导了迟早进场的刚需果断入场。特别是设置了时间窗口的低利率，进一步驱赶了观望进场。

出处详见《中国货币政策执行报告·2022 年第三季度》第27页。

这几年，我们一直在被教导不要把房产看成金融产品，若干年后我们也乐见其成。但在当前，我们还是要客观的审视所处的阶段。

宏观的口罩措施、调控政策也好；微观的学区成交数据也罢。当前的学区房市场也许我们还是可以用金融的角度进行一定的分析：形成了趋势后的下跌，若要企稳，过程中至少要伴随两次或以上的探底，方能筑成岛形或扇形反转形态。

因此，11月成交量的放大，我们只能认为它是受突发利好刺激的一次沉淀需求的释放，它也许会持续到12月底的政策窗口期，但不具备买盘主动进场的持续性。所以，成交的井喷是间歇性的，无需为尚未进场而感到遗憾。

但是，请珍惜反转前的每次探底机会，当前阶段的确已具备了左侧买入的条件。在下一茬优质降价房源出现的时候，拾起勇气进场吧。