估顶摸底的意义在哪里？除去凑得一个转折的点位来获取情绪价值博得认同外，好像找不到更多的意义。因为市场永远处于波动之中，顶底也会不断地更替。

本篇的原标题是《学区房已见底》，以期鼓励大家勇敢进场。洋洋洒洒写了一堆，反觉得这个重点有点轻。能输出观点固然很好，但若能够讲清楚依据，让每位读者形成自己的观点与判断，才是文字应有的分量。

何不如再聊开一点，如探讨一下到底什么才是「底」。看看摸底是需要科学的分析、哲学的理解还是玄学的推断。

本篇尝试从市场底、政策底及情绪底三个角度与大家同步一下个人对「底」的认识。

市场底

市场的运行，有潮起时绚烂泡沫下的欢愉，也有潮退后不见底裤的面面相觑。倒不是一定要在市场的波动中博取利润，拉直曲线，但至少我都不想亏的不明不白。

市场的运行周期不是简单的加加减减。但这两年我们总能看到这样的文章：历史总是惊人的相似，202*年必将复刻2015年的走势。

如zhao商证券在2022年6月发布的《zhao商策略：2022年中期投资策略》，里面提到：七年宿命牛中的震荡牛–过去20年，能称得上大牛市的，2006~2007年，2014~2015年，2020~2021年，差不多七年一次。

从2022年开始，这种反智的刻舟求剑的标题总能时不时被看到，没猜对就换个起始年份再来一次。

《枪炮、病菌与钢铁：人类社会的命运》是非小说类作家贾雷德·戴蒙德于1997首次出版的历史类著作。仅看书名，就能让27年后的我们感同身受：é乌战争、xinguanyiqing、房企爆雷，的确全人类都无法独善其身。

只是想着简简单单的做学区房咨询业务，却还是起了这么宏大的一个叙事背景。

战争与yiqing，的确带来了较大的冲击，但作为普通人我们只能选择接受，无法为此作出选择。但是近两年来这些知名房企的陆续爆雷，则从根本上改变了大家对房地产的信仰与信心。

这些房企的爆雷原因，明面上的总结是源自无序扩张。但割断最后那根稻草的，都是一种叫“美元债”的杀器。

那么为什么这些房企都要去借美元债，最直接的原因就是当年海外的美元融资成本是极低的，只要有担保几近于零，所以都在不断地借钱、买地、扩张、加杠杆。

自1998年，国家中止福利分房，开始货币化分配，房地产市场激荡了近30年。“清华北大，不如胆子大”作为方法论被不断成功验证。结果在2018年有一位潘姓大佬却冒天下之大不韪在接受采访的时候表示：“中国房地产最大的风险在于汇率，很多房企盲目扩张，借了很多美元债，然后兑换成人民币去到处圈地盖楼，债务到期时再兑成美元还钱。那么问题来了，一旦美元升值，要还的钱立马增加5%-10%，再加上原本的利息，美元债就成了越滚越大的地雷。”

然后，这位大佬就被整个行业孤立了，也被这个行业裹挟的舆论骂到了前些年，直到他们没空再骂为止。

八卦完毕。让我们来同步一些基础信息。如为什么美联储的持续加息，会让这些房企还不起美元债。这里面可以是流量角度的阴谋论也可以是明牌方式的大国角力。

一、美联储

关于美联储的定义，即美国联邦储备系统，是美国的一家私有中央银行。

看到私有二字，我们会想当然的认为它是为私人服务的。也有很多关于这方面的阴谋论解读。但客观而言，此私有与我们所理解的私有是有较大差异的。更多关于美联储从第一银行、第二银行的沿革或者其1+12的机构运作机制，推荐大家可以通过搜索相关信息来加深了解，受限篇幅关系，不做展开。

个人认为美联储是一家拥有美元铸币权、独立于美国政府、以美国利益为核心、实质拥有世界中央央行地位的独立机构。

也可参阅美联储的自我说明Who owns the Federal Reserve?

美联储依托于强大的军工复合体国家机器，在过去这些年数次通过制造美元潮汐，以利率调节的方式转嫁国内经济风险，为美国带来了巨大的利益。如从1981年开始降息到1988年开始加息让日本有了“失去的三十年”、如在1991年开始在36个月内将利率从8.25%下调至3.00%，又在1995年开始上调利率，先后引发了墨西哥经济危机、东南亚金融危机、俄罗斯金融危机。

这一次则是自2008年开始的0利率及全球与美元挂钩央行的多轮QE，让美元在全球泛滥，如通过我国房企美元债的方式流入到了房地产领域。

然后自2022年一季度起，美联储借由抑制通胀宣布进入加息周期，隔夜利率从2022年3月的0—0.25%上升至当前的5.25%—5.5%。同时美联储还以到期不续做的方式减持国债，大幅缩减资产负债表，以收紧流动性。一手加息一手缩表，带动了全球美元回流，再一次制造美元潮汐。

2008年至2022年，持续14年的持续宽松，却突然使用了近30年来最快的加息步伐，收网之势恐怕连司马昭都自叹不如。

很多人觉得是2020年8月发布的三道红线造成了当前的房产行业困局。如果将大局观再打开一点，若不是2020年8月到2022年3月这期间的不断泄压，这雷可能真的惊天。

关于美元潮汐的更多信息，建议大家通过搜索了解更多。简而言之，美元潮汐为美国的利益服务的，即使为人诟病，大部分的国家也无力改变。所以，美国前财长约翰·康纳利会这样说“The dollar is our currency , but your problem”。因为这就是美联储主导的美元霸权。

二、利率

利率是资本的价格。关于利率，我们需要了解名义利率、实际利率、以及通货膨胀率。

除去名词解释，简单点就是：

实际利率 = 名义利率 – 通货膨胀率

对于消费端：实际利率 = 名义利率 – CPI

对于生产端：实际利率 = 名义利率 – PPI

个人方面，我们主要关注消费端的实际利率即可。

那么问题来了，当前美国的名义利率已经高达5.5%，而我国的名义利率为3.95%，实际利率孰高孰低？

据美国劳工部公布的数据，3月份美国的CPI为3.50%（数值查阅：https://data.eastmoney.com/cjsj/foreign_0_12.html），名义利率为5.5%，其实际利率为：2%左右。

据我国相关统计部门数据，3月份CPI为0.1%，名义利率（5年期以上LPR）为3.95%，实际利率3.94%左右。

所以不要期望美联储会很快降息，虽然美国的名义利率高出我国很多，但实际利率却远低于我国。美国仍有加息空间，我国还有降息余地。远在2022年11月，时任美联储主席鲍威尔就曾鹰派表态：“higher for longer（更长时间维持高利率）”。打的都是明牌，比的也是硬实力。

通过“预期管理”可以解释很多金融现象，如当前的黄金暴涨。在理论上，黄金与美元指数呈负相关，即美元指数上涨以美元计价的黄金下跌。但事实上自2022年美元加息以来，纽约商品交易所的交易品种COMEX黄金已经从1600美元每盎司涨到了当前的2300美元一线。押注的是什么？就是将来的美元降息，特别是在高位的美元降息预期，越高越好。所以，美元指数越高，黄金的负相关性也就越高，通过成本将风险前置，让预期变成利润实现奔跑。

所以在加息周期结束之前，即便不考虑地缘政治因素，黄金上涨的趋势都无法改变。特别强调：关于黄金的判断只是想当然的推测，不构成任何投资建议。

虽说美联储是独立的私有央行，但它所有政策的制定，无论是鸽派为主导时期还是鹰派，都是国家意志的反应。换个角度说，是国家利益的需要。无论是加息，还是降息，也是双刃剑都有相应的风险。降息，会削弱美元，利率的降低会带来进口成本的增加，导致通胀的风险。同时国际间大宗商品的结算也大多以美元计，也会进一步带动大宗商品的涨价，抬升全球的通胀水平。加息，则违背了自由经济市场的低利率运营的基本原则。加大了社会的借贷成本，从而减少民众消费与投资的意愿，对经济发展无论是短期还是中长期都会有非常明显的抑制作用。美元升值对进口有利，但同样对出口会产生不利影响，而美国也是商品的出口大国。

所以，无论是降息还是加息。本身都是有利有弊，在正常情况下是经济过冷过热的调节工具。即便拥有美元霸权，可以通过美元潮汐转嫁经济的风险，也不是没有成本与风险。

全球da疫三年，每个国家的经济都多多少少面临着问题。通过基建等基础设施的投资周期长见效慢，所以大多选择了金融的方式。所以我们可以看到以美股为代表的金融市场在过去两年都录得了较大的涨幅，特别是以人工智能为蓄水池的科技股。还有一些则是通过战争的手段来转移国内矛盾。

相同的，处于高位的美股、利率的存续都需要成本。经济的危机大家都有，就看谁的资产泡沫先被戳破。

如果从这些宏观的角度审视过往一些不被理解的政策，可能就能找到答案了。如外汇管制，它筑起的大坝在很大程度上防止了资金的外流。如大量的外被储备与大量的购买美债，在一定程度上换绑了利益。如很早就开始且取得了较大成果的一带一路，我们用美元帮这些国家偿还美元债务，再让它们用人民币结算费用，直接扩大了人民币的国际影响力。如近两年来一直强调的经济内循环，通过逆周期调节的手段，维持经济的有序运转。又或者如之前提供的三道红线，提早释放房产资产的泡沫，也同时降低了民间的资产杠杠。

与其他货币政策无法独立的国家相比，在美国加息的时候只能盲目跟从被动加息。当前我国的实际情况是存贷比不断下降，存款变多，贷款意愿不高，商业银行的财报已经显示贷款的利润将不再能够覆盖存款的利率支出。所以在一定程度上，我们是处于通货紧缩的阶段，依然具备通过不断降息带带动生产与消费的实际需求。

保持汇率稳定、货币政策独立性与资本高度流动性就如同我们买房子不能地段好、面积大、价格底一样，是三元悖论。那么在危机阶段，先选择汇率稳定与政策的独立性。在合适的时候，释放流动性，调节汇率来反向收割也不是不可能。

这就是当前市场所处的阶段，在波谲云诡的大环境之下整个房地产市场将在较长时间内处于虚弱的低谷状态。

所谓市场底。

政策底

当前各地政府的救市，已经可以用努力到无能为力，拼搏到感动自己来形容。显然房地产市场的问题，不只是自身的问题。也不是解除限购、限价等常规行政手段的松紧就能调节的。

微观角度，购房需要钱与信心。

一、钱

钱从哪里来，国家统计局2月底发布的数据显示2023年底狭义货币供应量（M1）余额达68.1万亿，4月12日央行一季度金融统计数据报告显示3月末的广义货币（M2）余额为304.80万亿元。

M1接近70万亿，M2超过300万亿。数字很大，但这些钱基本都在金融系统里趴着空转，并没有在实体经济流通。

反而造成了头部通胀底部紧缩的现象。对于放水的政策，最近几年是比较克制的，随意放水很容易让过去所有的努力付之一炬，直接拉大贫富差距。

主要的蓄水池，一个是股市、一个是楼市。理想的状态是先激活股市，再带动楼市。

所以在4月12日，相关部门发布了《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，简称“新”国九条。在投资者方面，注重权益的保障与投资获得感的提升；在上市公司方面加强监管，从上市转入退市制度等方面提升上市公司质量。将需求与供给等方面进行了优化与改革。

虽然短期内，效果还没有显现，但长效仍然值得期待。

钱的来源，除了股市还可以是通过放水来释放一定的流动性。

最直接的，肯定就是量化宽松QE，俗称“直升机撒钱”。08年的时候，时任美联储主席伯南克便是“直升机撒钱”理论的忠实倡导者与执行者，通过多轮QE，通过开动印钞机购买国债的方式帮美国度过了金融危机。犹记得在当年的新闻会中时不时看到关于伯南克坐在直升机里撒钱的漫画，当时只是觉得挺形象，没想到10余年后发现原来是在布雷。

这种左手发债右手印钱的方式很难在根本上解决问题，只是转嫁问题，如美元潮汐。在本国内，容易扩大贫富差距，显然与我们共同富裕的社会政策是不符的。

所以，在前阵子央行表示将在二级市场开展国债买卖，作为流动性管理方式与货币政策工具储备的时候。市面上就全将其解读为要QE了，相关部门不得不马上表态，这是收益率曲线控制YCC，不是QE。

收益率曲线控制YCC是指中央银行设定一个较长期的利率目标，然后根据需要购买或出售债券，以达到该利率目标。

通俗点解释，就是约等于OTC市场的做市商，将国债价格长期锁定在一个固定的区间，既卖也买。放水的确是放水，但也做好控制国债利率的工作。

YCC倡导者认为，随着短期利率趋近于零，压低长期利率可能成为刺激经济的有效选择。

因此，降息将会与国债的购买同步推进，房贷利率的持续下降已成必然。

二、信心

我们对房地产市场信心的崩塌，多少与明星房企的爆雷有关。同时也对诸如房地产税、产权年限等依旧悬而未决的问题感到担忧。

过去这两年，民营的房企基本上都爆雷了，市场的角度这是重新洗牌，但洗牌总不能把牌都洗没了。无需扩张也好，内保外贷的美元债也罢，归根到底还是土地、金融、监管等方面的缺失所带来的。

包括房地产税以及产权年限等问题，都需要有健全的法律机制来确保。才能在根本上提振市场对房地产的信息，实际激发购买需求。

这才是政策底。

情绪底

市场底与政策底，是客观因素，属于外因。真正决定我们购买行为的，还是内因：情绪底。

总体而言，作为个人投资者。我们的购买行为都是非理性的。也就是决定购买动机的情绪底大多建立在非理性思考之上，通俗的说法，就是冲动型消费。但这也是正常的交易现象，每个人对周期的定义不一样，拉长或者缩短周期后的对错验证也都需要经由时间的尺度。在绝望中见底，在犹豫中上涨，在疯狂中灭亡的情绪曲线从来没有改变。

“现在是最坏的时代也是最好的时代”与“在贪婪的时恐惧,在恐惧时贪婪”等金科玉律都是优秀投资者的自我总结，听的时候很有道理，真临场了还是怯怯的。

房产天然具有金融属性，我们不能掩耳盗铃般视而不见。真正需要磨砺的，还是对进场时机的把握以及面对市场变化时候的情绪调节。

我们曾经聊过，市场上行的基础是买盘多于卖盘，下行的原因是卖盘多于买盘。但是在这个过程中，还有技术性的加速上涨与快速下跌阶段，对应的就是情绪的变化了。因为感觉能再涨，想要赚的更多所以就加了杠杆；因为害怕继续跌，又不得不去杠杠。成交量变大也带来了波动率的放大。

当下购买力与信心缺失，无法形成整体的趋势，不同的进场需求带动了不同的分化行情。分化是市场在底部盘旋的标准姿势。

1、一二手的分化

在开发商不断爆雷对一手房信心的打击、一二手投资价差减少甚至破发、主城区供应减少远郊板块缺乏吸引力等因素的综合影响下，一季度以来的数据显示，杭州的二手房成交量已经超过一手房，宣告了存量房时代的正式到来。

我们可以看到主城区新房的面积越建越大，已不是一般购买力所能承接，原本刚需只能被挤出到边缘板块去购置新房。适时推出的“自主更新”指导意见则为主城区的二手老破小市场带来转机。

虽然就算是加装电梯都推进的非常缓慢，更多资金投入流程也更加繁杂的“自主更新”显然难度更大。但至少在可行性与信心层面的刺激也是当前市场所亟需的。如有业主开始惜售，就可以减缓对市场的冲击。

2、置业方向的分化

前面我们聊过美元的潮汐，主要目的还是为了解决美国自身的问题，转嫁风险。将层面从国家对国家换成城市对城市，其实也还是这个道理。

行情好的时候，头部城市的房产价格飙升，凹显了周边城市的洼地效应，资金外溢带动周边城市房产价格上行。行情差了，自己的日子都难过了，就需要回流购买力了，原先的各种限制都取消了，更优惠的条件也摆出来了，自然就虹吸了低一线城市的购买力。只是行政级别更高，这些城市的舆论无法抱怨罢了。

在购买标的上也是如此，之前我们曾经发表过《只有老破小值得进场》与《学区房市场骤热》，就是留意到当前的行情下，只有刚需房产已经经得起市场的波动，因为本身基本没有杠杠，去除泡沫后基本就有了安全垫。而类似豪宅等产品，尚且处于去杠杠的进程之中，离真正企稳尚需时日，且对应的价值重估是必然的。

不要有轻易形成绝对化的观点

如学区房的细分市场，很多人的定价依据，居然是出生率下降，然后得出以后购买学区房的家庭将相应的减少。

广义的入学率可能的确如此，但是如果真正能被定义为学区的板块，本身的稀缺性就决定了持续流入的需求是无法被全部满足的，这是事实在很长时间内都无法改变。城市的吸引力、学区的吸引力都是附加在房产价格体系里的隐含属性。

每一位关心房产的读者，都是需要购入或者卖出房产来实现自身需求的市场参与者。在没有做空机制的市场里，买入的想要更低的价格，卖出怀念高价的时代。

买卖，需要的是前瞻思路与果断的决策。买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

这是情绪底。

那么，对于当下的房地产市场，你的看法是怎么样的？