在大部分人还在讨论房地产是否触底或者何时才能触底的当下，学区房市场已经在事实上结结实实的火热了好一阵了。所以才会有之前的《只有老破小值得进场》以及《学区房市场局部骤热》。

熬过了冷若冰霜的过去这几年，能有一个稍有些好转的市场环境是值得欣慰的。它让不少优秀的经纪人在过去几个月的月收入持续突破6位数。赚钱效应明显下的积极性得到显著提升。但一个市场如果只是一个只愿买一个只管卖的快速对敲，就很容易走向极端。

留意到了，就讨论一下吧。

劝退的客户

记得那是在20年的初夏。

一位客户指定要买某公认NO.1的那所名校的学区房。有预期背书的进展推进起来就很顺利。房子老一点、小区旧一些、停车靠运气的实际情况客户都能自己做好心理建设。所以很快就选定了房子。

在等卖家过来的间歇里，与客户在西溪河东边上的公园里聊天。

那时候还没开展付费咨询业务，业务过程中也会迎合客户的倾向。但在了解了更多信息后，快速觉察到客户的实际需求不应该是在这里置业。

客户在萧山区某事业单位上班，经过多年的锻炼已经到了中层的位置，更换工作的可能性较低，意味着要么每天长途接送要么长时间通勤，无法避免。同时又了解到他当前房产所对口的学校在本地已是头部，校风优良成绩稳定。

在内心纠结了一阵后，还是果断建议客户：在主城与萧山余杭升学方向不互通的背景下，如果对主城区的教育资源与升学方向有一定的追求，可以在小升初的时候再做考虑是否置办对应的房产。届时小朋友自己可以上学或者选择提供住校的优质民办学校。

客户当时的表情是诧异的，没有想到一个中介会劝退业务。在与家里人商量了一下后，表示的确有冲动的成分在里面，因为身边的很多朋友都在西湖区买了学区房。所以作为经纪人，因为当时的多嘴少了一笔业务。

但在之后一次又一次的劝退与推荐过程中，找到了咨询的价值与真正的经纪意义。

被支配的安全感

简单看下一些公开信息：《文澜实验学校2023级新生已录取名单》、《文澜实验学校2023级新生已录取名单(第二批）》。

我们可以看到拱墅区的这所名校2023年录取了720名一表生（第一批）于本部教学，第二批 190余位学生则借读在城院附中教学点。

如果按过往的落户年限计算方式，第一批最后一位一表生的落户时间为2020年3月7日，落户年限大致为3年3个月左右。但是在官方的口径里，已经是将2023年“一表生有分流，最迟落户时间2020-03-07”变更为“户籍生有分流，一表生无分流”。既实现了该学区一表生幼升小的刚性兑付。

在另外一个角度是不是也可以理解为是一种无奈的“交代”？这是一个至少当事各方都能接受的妥协结果，学校借场地办学让买了学区房的如愿升入意向名校。

花费重金，就只是为了进入一所名校吗？

720+190=910，按公办45名学生一个班，基本需要20个班一届。

请问有没有想过即使进去了，这所学校是否还能像过往一样稳定的输出教育质量？每年陡增的招生压力是否能有充足的师资力量来覆盖？

其实不止文澜如此，前阵子我们也发过一篇《十三中将因爆表而调剂部分一表生》，里面也提到今年十三中将迎来超过1400名对口学校毕业生的升学压力，也因此提前储备了数十名新教师来缓解师资的紧缺。

那么问题来了，请问你愿意你的孩子在一所名校里接受新教师的教导吗？或者愿意在升学的过程中经常面对教师的频繁变动吗？

但是无论是新教师的执教还是老教师的调用都是教研力量调配的实际需要，突增的需求必要要通过老带新的方法来应对，新的要临阵上场老的要协同调配。

义务教育的无奈就在于大家觉得只要买了学区房就必须可以得到应有的高水准教育质量的输出。所以，如果爆表了，就去教育局门口XG，或者组织在一起定向逛街，又或者堵校门。通过闹的方式来获得各方妥协的解决方案。

但是这种方案真的就是最佳方案吗？

保俶塔实验学校，在2021年爆表了，调剂了两名学生到西湖小学。原本这种情况会持续下去，但2022年与2023年实质没有爆表，实现了皆大欢喜的一表生全收。方式则是通过开辟新校区，将原先宝石山上的高中部用于低年级段使用。硬件解决了，师资呢？2023年14个班的规模，原有的师资力量能撑得住吗？

相同方式的还有采荷二小，通过未来校区的开办缓解了升学的硬件压力。在过往几个月，市场的口径就是勇敢的冲，学校大着呢，肯定可以收进去的。我们可以看到昨天采荷学区的成交简报，刚刚过去的4月份，采荷二小学区的网签量是70+，只要维持下去，一年就是800+的增量。

且保俶塔与采荷二小的增量特征非常明显，大部分都是马上升学的家庭，也就是他们都将在这一两年内入学。试问采荷二小即便硬件扩容了，软件驱动的了如此庞大的升学数据吗？

那么，为什么这些家庭会选择这两所学校。冒昧猜测应该是被支配的安全感使然。因为通过过往数据及当前的现状推测，会本能的判断出这个方向是最安全的，。也便勇敢的冲了进去。但真的是最佳选择吗？

如果能放下名校执念，在下定离手之前花更多的时间去理解更真实的市场环境与自身需求，真正的更好选择就会向你招手。