原本打算来一篇《杭州学区房·新势力》，为大家盘点一下有哪几所值得关注的新学校。但是在构思的过程中，发现必须说明白它们值得关注的价值点：学区房溢价的增长。

那还是先来嚼一嚼“学区房”，这个古老的话题吧。

本文将围绕“什么是学区房、为什么要买学区房 、谁在买学区房、谁在唱多/喊空学区房、如何看待杭州学区房市场”这几个子话题展开。

什么是学区房

学区房，就是名校学区划片内的房子。

那么，名校从何而来？

嗯，名校从何而来又要到哪里去，看看就是个富有哲理的问题。

所谓名校，是一个约定俗成的称谓，源自民间的自发评判，并非官方的正式说法。一般指具有良好口碑、教学相长，校风优良的好学校，它们会一般都是各个地区的重点学校或实验学校。那么，这些学校是怎么来的？

重点学校是特定时代下的产物：让我们把时间倒回到1953年，新中国百废待兴，教育行业自然也是如此。如何有效利用好极其有限的教育资源，对当时的教育工作者是极大的考验。唯有“集中力量办大事”，才能培养出优秀的人才，为祖国的建设作出更大的贡献。

在1953年11月26日出台了《政务院关于整顿和改进小学教育的指示》，其中指出：“由于我国经济发展不平衡，小学教育的发展也不平衡。我们应根据不同的情况，采取多种形式，提出不同的要求来办小学教育；如果要求全国小学整齐划一，那是做不到的。”

因此，最早的一批重点小学开始得到了政策与资源的倾斜，茁壮成长。同年，教育部也提出《关于有重点地办好一些中学和师范的意见》，重点中学也开始走上历史舞台。

重点学校的出现，为优秀人才的培养做出了突出的贡献，解决了特殊时期的人才需求。

但同时，也带来了教育资源分配的不均衡，城乡与校级间学校教育水平的差距在不断的拉大。

进入新时期，关于教育公平的呼声开始变强，教育改革进入深水区。政府也不断出台相关政策，并将一项项举措不断落实：

2002年，国家政策叫停中小学考试招生制度；
2006年，新《义务教育法》规定禁止办重点学校和重点班；
2014年，《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》规定，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。
2019年，教育部办公厅印发《关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》，公民同招呼之而出。

随着改革的深入，我们相信对于教育资源的合理分配必然会得到有效解决。譬如当前杭州市正在实施的集团化办学以及公民同招政策，都在一定程度上缓解了入学难的问题。

特别是集团化办学，可能会成为名校到哪里去的有效解决方案并在全国推广。它与我们的经济方针还有一定的相通性：共同富裕不是同时富裕，而是一部分人一部分地区先富起来，先富的帮助后富的，逐步实现共同富裕。

了解了名校的由来，我们就可以来理解一下学区房的含义了。

远在美国，极富争议的人类学博士薇妮斯蒂·马丁对于学区房，有过这样的表述：做母亲这件事的坚强与脆弱，在每一个核心城市的“教育高地”都在被无限放大。

首先，在字面上，学区房由学区+房构成，通俗的讲就是附带了学区属性的一种房产。在教育资源相对不均衡的当前，其附带的学区属性天然产生学区房溢价。

所以，学区房价格=地段房价+学区溢价。

那么什么是学区房溢价呢？也许下面的这张图能表达的比较直观：

没看明白？这个呢：

看来能刺激感官的，还是价格！

如上图所示，学院路的两侧：左边的枫华府第，2008年建成、花园洋房、挂牌均价为4.8万；右侧的花园西村，1985年建成、挂牌均价7.5万。

相同的地段，仅隔了一条马路，两个小区均价相差2.7万。如果算上居住品质等因素，花园西村以行知小学+十三中的配置比枫华府第翠苑一小+翠苑中学的配置至少溢价3万元。这就是优质小学+优质中学对普通双学区的学区房溢价。

哪怕是相同的中学、差不多的房源条件，仅仅是不同的小学，学区房的溢价也是表现的相当明显：

同属于十三中的文一街小学（文二路北侧的文二路98号房源）与学军小学（文二路南侧的文二新村房源）之间，学区房的溢价也达到3.5万之距。

学区房为什么会有溢价？

我们可以将它理解为这是一种共识：是广大择校家长的共同选择，它是一个公允价格，是透明的、稳定的。

共识经济就像区块链和黄金一样，是价值在价格上的体现。

为什么要买学区房

曾经在知乎上看到过这么个有趣的问答：别让孩子输在起跑线上，是不是最大的谎言?

其中有个高赞的回答：这句话不是谎言，只不过是用错了对象。让孩子不要输在起跑线上，不是将来往死里折腾孩子，而是现在往死里折腾自己。因为你孩子的起跑线就是你。你的经济能力、学识修养、道德三观和眼界品味，决定了你的孩子从哪开始跑，往哪跑，怎么跑。

其实真正能让孩子输在起跑线上的，并不是知识的多寡，而是成长的环境。

当然，各种说法，大家肯定都看了不少，有褒有贬，不一而终。谁都可以使用一定的语言技巧，将自己的想法包装成较有说服力的观点。这是能力输出，但不是真相。

所以，也许我们可以换一下方向。譬如以经济的视角来重新审视一下这个问题：

（一） 理财产品方向

如果有一款理财产品，其结构设计是这样的：500万起购，锁定期6年；6年中每个月需定投2万元，但不承诺保本。不过其过去7年的历史表现（参照上图），收益率是远远领先市面其他上理财产品的。

另外：为回馈投资者，特赠送学军小学入学资格一份，附近小区文二新村的老破小房子免费使用权买多久送多久。

亲，有兴趣吗？待会这第一张表格填完，可就没机会了。

（二）隐形福利方向

最近很多公众号都在推民办收费，再与最新出炉的《2020学年杭州市区义务教育收费》进行对照，感叹读完民办小学少则几十万，多则上百万。

这个问题可以从两个角度进行分析：

第一，这种说法是不科学的。如果单论支出，读公办小学无论是全款购买还是首付30%或者60%，数百万资金的占用都是有成本的。利息的损耗也是种持续的无形支出，与民办的学费基本上也是可以相抵。只不过读民办是消费，读公办是一种带有回报可能（或正或负，大抵为正，且大幅的正）的投资。

第二，除了获取直接的投资回报，读公办学校，还在享受隐形的国家补贴。虽然小学的财政补贴没有可引用的数据，但是我们可以从2019年的《教育部直属高校生均经费估算》来窥豹一斑。

有优质学区的加持，明显能够放大考取优质大学的胜率。4年清华，那就是160余万元的预期收入。6年学军+3年十三中算个50万，不知是否合适。

谁在买学区房

购买学区房的本质，是精英阶层希望通过对教育的投入为下一代传承竞争优势。

每一对父母对孩子的爱都是真切的，给予一切。

不过，怎么给，还是有差别的。

要什么给什么是一种；有规划的给是另一种，所谓：父母之爱子，则为之计深远。

有些东西可以直接继承或者遗传，譬如财产与智商。但是有些东西，无法直接传承，譬如优质的校友关系，这是日后人脉关系的重要组成部分；良好的成长环境，孟母用三迁的故事向我们实盘演示了成长环境的重要性；体面的工作，首要的敲门砖就是学历，通过购买学区房来获取较好的学历，在成本上可能是最低的。

一所学校的好坏，基本上由口碑决定。

口碑由师资的优劣与生源的好坏共同决定，购买学区房的家长，基本上都接受过高等教育，他们自身就是优质教育改变命运的受益者。

注意，是高等教育。这批家长的小学和初中可能也是在一般的学校求学，通过自身努力，考取了优质的大学，接受了优质教育带来的馈赠：自身命运的改变。但他们深知这一过程的艰辛与不确定性。

风险厌恶是优秀投资者的基本素养，在教育这件事情上也有相通的道理。

精英家庭不希望自己孩子的升学之路再次充满不确定性。如果能将优质教育前置，付出一定的成本，那是愿意的。

这就是择校冲动的根源。

这类家庭的孩子自然就是优质生源。与名校科学的教学理念和稳定的教育质量所形成的共振，使得一个优质的学区再次进入良性循环。汇集在一起的二手房交投则是共识在房产市场的表现。

记得龙应TAI在《亲爱的安德烈》中说道：孩子，我要求你读书用功，不是因为我要你跟别人比成绩。而是因为，我希望你将来会拥有选择的权利，选择有意义、有时间的工作，而不是被迫谋生。当你的工作在你心中有意义，你就有成就感。当你的工作给你时间，不剥夺你的生活，你就有尊严。成就感和尊严，给你快乐。

是的，在名校中用功读书的孩子，将来肯定能拥有更多的选择权利。

谁在唱多/喊空学区房

这部分属于八卦文，大家看看笑笑就可以了。

谁在唱多学区房？

在这个问题上，个人认为需要先为某一群体报个不平：房产中介。

每每学区房这座舆情火山爆发，总会以处罚了多少中介作为收尾。中介何德何能，可以随意撩拨神经，贩卖焦虑？客观的说，他们是被冤枉的。

学区房本身火热，中介更愿意保持现状，坐收渔利不是更香么？但是出台打压政策受伤的好像往往都是房产中介这块夹心饼干。

唱多、造势那都是需要成本的。那么，到底是谁在唱多学区房？

就需要看是谁愿意付出这块成本，来获取更高的收益了。答案也很明显，那就是要出货的人：即将上岸的家庭、专业的炒房团体。

譬如“自律而不过分焦虑、进取又不过分苛求”的文鼎苑孟母。她们为自己的利益而努力，在市场经济的环境下，这无可厚非。不仅使自己的孩子得到了优质教育，同时还反哺了整个小区的房价，实现财富增值。先学区而后房，这是有尊严、有道德的。

但是有一个群体，纯粹为了炒做学区房。组建所谓的“炒作同盟”，不断通过各种渠道释放有的没的真假利好消息，控盘做盘。有些名校本身每年换手的房源就没有多少，他们吸盘捂盘，人为营造紧俏行情。先房而后学区，是在践踏学区的尊严，这就令人不齿了。

还有一个特别的群体，在利用学区房这个事情上，也是屡试不爽。嗯，那就是新时代的新产业：自媒体行业。但凡有块键盘，就能语不惊人死不休。

标题党横行，至于内容？谁还考虑内容，吸引进来再说，广告收益按CPM（千人展现成本），只要有流量，就有金钱。

这些自媒体人的不二法门，就是标题引战。譬如《快抓住那个妈妈，她的焦虑值100个亿》、《刚刚！学军小学的房价突破20万每平》、《震惊！过道学区房挂牌300万元》、《为什么顶尖高手，都是学区房的践行者》、《学区房是阶级固化前最后的机会！》，那都是信手拈来。

每一个在城市里努力生活的人，内心或多或少都会有一丝丝焦虑。而市场化的媒体人，最擅长的就是人群情绪锚定。

譬如《为什么顶尖高手，都是学区房的践行者》，追求上进的我们，总想学习一下怎么成为顶尖高手吧？可这种优良品质，就这样被赤果果的利用了。

流量工场通过此类手法，不断地输出焦虑，赚取利益。

谁在喊空学区房

当前的房地产好像还没有做空机制，那又是谁在喊空呢？

个人认为主要是以下群体：暂时买不起或不想买学区房的家长、部分正义人士和上面提及的自媒体人。

先来感受一下：

需要特别提出的是：截图中把没有参加校外培训班的家长称之为“没钱家长”是不对的，值得商榷。他们也许只是暂时还没有买或者认为不值得买。

但是，这部分家长，的确是唱空学区房的主力人群。教育资源的分配不均正在降低了他们孩子接受更好教育的机会，唱空无可厚非。

还有就是部分正义人士，一不小心看到上一段提到的那些喜欢咋咋呼呼的自媒体人的文章，譬如《才买的名校学区房，却不能上！》这类文章，但没有了解学区房的全部规则，看到不公，自然也要路见不平插上两刀。

最讨厌的，还是自媒体人，哈哈！

因为他们不仅喜欢唱多，来焦虑没有买学区房的家庭；也喜欢唱空，来吓唬买了学区房的。譬如《突然！教育部放大招：学区房白买了，家长崩溃！》。看到这种标题，就问你怕不怕？

如何看待杭州的学区房市场

当前在政策层面上影响学区房的，主要有以下三个：多校划片、公民同招、集团化办学。

多校划片是推进教育公平的新举措、新尝试，有可能会成为趋势。该政策在一定程度上改变了学区房的游戏规则：如原先只要买的早，就可以100%获取优质学校的学籍。但在多校划片的世界里，不再有稳稳的幸福。

2017年，北京开始“多校划片”，一个小区对应多个小学与初中，通过随机派位方式分配热点学校入学资格。就算买了学区房也不一定能进入目标学校；“过道房、车库房”，也不能成为入学资格条件；“实际居住”成为入学资格审核标准。以此实现各片区之间教育资源的大致均衡。

但是个人认为（注，是个人认为），多校划片之所以能在北京具有实施的可行性，是因为北京作为全国的文化中心、教育高地，校际之间的差距本身已经不大。而且学校入学的基本原则，还是就近入学，在逐渐均衡的学校之间，实行多校划片，是符合发展规律的。

回到杭州，个人认为今后政策的主流方向还会是公民同招与集团化办学的细化与深入。至于这两个政策的细则，就不再解读了，已经有太多的相关文章。

在零择校与公民公招的元年，以上政策的实施，极大改善了公办小学的生源质量，这对学区房构成了实质的利好。

改革不会止步，享受良好的教育是每个家长的美好愿望。通过交流优秀教师、输出管理模式与课程体系等方式，整体提高办学质量。集体化办学的有效性也将得到验证。

那么在操作层面，我们应该如何看待？

数据先行，下图为2007-2016近十年杭州户籍出生人口数图，来自健康杭州。

大致估算，2020年入学的为2013年9月1日—2014年8月31日出生适龄儿童，大致为70850*25%+89743*75% 既8万5千人。2021年入学的为2014年9月1日—2015年8月31日出生适龄儿童，大致为89743*25%+70617*75% 既7万5千人。

总体看来，2021年的入学形势较今年会有一定程度的缓和。不过，迫于数据的有效性及局限性，没有包含新落户家庭的数据。

那么，我们应该怎么买学区房呢？

怎么也应该整体了解城市的发展规划、熟悉房地产市场的发展规律、再结合生活品质、上下班通勤、不动产资产的优化配置等方向进行通盘考虑吧？

在与数十位家长深入交流后发现：一开始，这些家长们也全是这样想的，也都很全面！但最后都发现，有限的预算内，果断决策才是最重要的。

学区房不是改善房。